Según estimaciones de Habi, por cada vivienda nueva que se vende en Colombia se transan cerca de cuatro usadas. La diferencia, que históricamente ha favorecido al mercado de la vivienda usada, se amplía en 2025 impulsada por un mayor acceso a financiación y por el uso de herramientas tecnológicas que formalizan y agilizan las transacciones.
De acuerdo con el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), la originación de créditos para vivienda usada creció un 52 % en el primer trimestre de este año frente al mismo periodo de 2024, al pasar de 8.175 a 12.454 operaciones.
La vivienda usada en el radar de las Cajas de Compensación
El Decreto 0775 de 2025 permite a las Cajas de Compensación Familiar otorgar subsidios para la compra de vivienda usada, una medida que podría cambiar de forma significativa la dinámica de este mercado. Según Habi, esta medida no solo ampliará el acceso a la financiación formal, sino que también podría incorporar a los registros oficiales operaciones que históricamente se han realizado de manera informal.
A esto se suma un desplazamiento de la demanda motivado por la menor disponibilidad de subsidios para vivienda nueva y por las ventajas competitivas de los inmuebles usados en precio, ubicación y posibilidad de remodelación.
“Las cifras oficiales no siempre reflejan el tamaño real del mercado, debido a que muchas operaciones no se registran. Con nuestras mediciones, estimamos que entre el 3 % y el 4 % de las viviendas existentes en Colombia cambian de manos cada año”, señaló Sebastián Noguera, presidente y cofundador de Habi.
El papel de las proptech en el financiamiento
En el primer semestre de 2025, Habi concentró el 10 % de los desembolsos hipotecarios en el país. Este tipo de empresas tecnológicas, conocidas como proptech, han ganado relevancia en el mercado de vivienda usada al integrar herramientas digitales que agilizan procesos como la tasación de inmuebles, la validación de documentos y el trámite de créditos.
De acuerdo con Habi, la expansión de redes de intermediarios y la digitalización de la compra y venta de vivienda usada pueden facilitar el acceso a financiamiento y formalizar operaciones que tradicionalmente se han realizado de manera informal, lo que tendría un impacto directo en el volumen y la transparencia del mercado.
Oportunidades de negocio en el mercado de vivienda usada
El comportamiento de la vivienda usada en 2025 está modificando el peso de este segmento en las proyecciones de bancos, fondos de inversión y empresas del sector inmobiliario. Con un marco regulatorio que habilita nuevos subsidios, datos de mercado más completos y un mayor interés por financiar estas operaciones, se abren oportunidades que el sector ya empieza a explorar:
- Mayor especialización de los productos hipotecarios, con plazos, tasas y condiciones ajustadas a este segmento.
- Ampliación de las redes de corretaje con cobertura regional, apoyadas en tecnología y análisis de datos para la captación de clientes.
- Desarrollo de plataformas digitales que contribuyan a formalizar operaciones y a optimizar los costos de intermediación.
El seguimiento al segmento de vivienda usada permitirá a las entidades financieras y a los inversionistas calibrar su exposición al mercado inmobiliario y detectar oportunidades de crecimiento en regiones y nichos específicos.
