Con el objetivo de dinamizar el sector de la construcción y facilitar el acceso a vivienda en Colombia, el Gobierno Nacional expidió el Decreto 583 de 2025, el pasado 28 de mayo. Esta normativa introduce modificaciones sustanciales en las condiciones para acceder a créditos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda No VIS.
Una de las principales novedades del decreto es el ajuste en el porcentaje máximo del ingreso familiar que puede destinarse al pago de la primera cuota del crédito hipotecario. El lÃmite, que durante más de una década se mantuvo en el 30 %, se amplió al 40 % del ingreso mensual del núcleo familiar. Este cambio modifica el artÃculo 2.1.11.1 del TÃtulo 11, Parte 1, del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015.
La medida busca adecuar las condiciones del mercado financiero a la situación económica actual de los hogares colombianos, en un contexto donde el sector de la construcción ha presentado signos de desaceleración, según datos del Ministerio de Vivienda.
La flexibilización del umbral de endeudamiento responde a solicitudes reiteradas de desarrolladores inmobiliarios, entidades financieras y organizaciones del sector, que venÃan alertando sobre las dificultades de acceso al crédito en un entorno marcado por el incremento en el costo de vida y el alza en los precios del suelo urbano.
Bancos deberán tener mayor flexibilidad en criterios financieros
Adicionalmente, el decreto introduce criterios más flexibles para la evaluación de la capacidad de pago por parte de las entidades financieras. A partir de ahora, los bancos podrán considerar, dentro del cálculo de ingresos familiares, los aportes de personas que convivan bajo el mismo techo, incluso si no existe entre ellas un vÃnculo legal formal. Esta disposición reconoce nuevas formas de organización familiar y abre la posibilidad de incluir ingresos provenientes de hogares extendidos o estructuras familiares no tradicionales.
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La iniciativa también implica un compromiso del sistema financiero para adaptarse a estas nuevas directrices, con el fin de ampliar la cobertura del crédito hipotecario y fomentar el acceso a vivienda formal. Se espera que esta reforma contribuya a aumentar la demanda por vivienda nueva, impulse la generación de empleo en el sector de la construcción y tenga un efecto positivo sobre la economÃa nacional.
El Ministerio de Vivienda será el encargado de monitorear la implementación del Decreto 583 y de evaluar su impacto en el corto y mediano plazo. Su eficacia dependerá de la articulación entre el sector financiero, los promotores inmobiliarios y las autoridades locales, asà como del seguimiento a los indicadores de colocación de créditos y construcción de nuevas unidades habitacionales.
