Mientras la vivienda nueva retrocede, el mercado de casas usadas emerge para reactivar el sector y ampliar la inclusión financiera, así lo señala el estudio presentado este martes por ANIF y Habi en el foro: “Vivienda usada como motor de desarrollo económico y bienestar financiero” donde Valora Analitik fue medio aliado.
El que el presidente del centro de pensamiento económico, José Ignacio López, expuso el efecto macroeconómico del crédito hipotecario. Las iniciaciones de vivienda nueva acumulan 12 meses a marzo de 2026 en mínimos de 15 años, y los subsidios asignados para VIS colapsaron de 86.397 unidades en 2022 a apenas 3.902 en lo corrido de 2026, tras la suspensión de Mi Casa Ya.
En ese contexto, el crédito hipotecario destinado a vivienda usada ha ido ganando terreno: de cada $100 desembolsados en hipotecas durante 2025, $48 correspondieron a inmuebles de segunda mano.
El multiplicador: $4,8 por cada peso prestado
Usando un modelo de Vector Autoregresivo (VAR) con metodología inspirada en el Fondo Monetario Internacional, ANIF estimó que un choque equivalente a un punto porcentual en los desembolsos de vivienda usada —cerca de $37.000 millones— genera un aumento acumulado de $180.000 millones en el PIB real durante el trimestre del impacto y el año siguiente.
Ese efecto se traduce en un multiplicador de $4,8 en el producto por cada $1 de crédito hipotecario en usada.
El mecanismo opera por dos canales: el efecto riqueza, mediante el cual el alza en precios eleva la percepción de patrimonio de los hogares e impulsa el gasto, y el canal de colateral, que facilita el acceso a nuevos créditos usando el inmueble como garantía.
La vivienda como puerta al sistema financiero
Usando la Encuesta Longitudinal de Colombia (ELCO) en sus rondas de 2019 y 2022, ANIF estimó modelos probit para determinar si la tenencia de vivienda propia amplía el acceso a otros productos financieros.
Los resultados muestran que los propietarios tienen una probabilidad 29 % mayor de acceder a crédito productivo y 27 % más alta de acceder a seguros, frente a hogares sin vivienda. Y quienes mantienen una hipoteca activa presentan una probabilidad 41 % superior de acceder a crédito de consumo y 51 % mayor de efectivamente utilizarlo, en comparación con propietarios que ya terminaron de pagar su inmueble.
La conclusión de ANIF es que la hipoteca no solo financia un techo: genera historial crediticio y actúa como ancla de permanencia en el sistema financiero, un dato relevante en un país donde, a pesar de que el 96 % de los adultos tiene algún producto financiero, solo el 35 % accede a crédito formal.
El mercado potencial y las fricciones que lo frenan
El estudio identifica un mercado potencial amplio: el 41 % de los hogares colombianos vive en arriendo —demanda hipotecaria latente— y el 35 % ya es propietario.
Además, los precios de vivienda usada han crecido menos que los de vivienda nueva desde la pandemia, lo que abre una brecha de precio que puede estimular la demanda.
Sin embargo, ANIF advierte que los costos de transacción recaen con mayor peso proporcional sobre los inmuebles de menor valor —VIP y VIS—, lo que frena precisamente la rotación en los segmentos donde más se necesita movilidad. Entre los cargos que enumera el informe figuran recaudos notariales, aportes a Supernotariado, derechos de registro y beneficencia.
El estudio concluye con un llamado a reducir estas fricciones como condición para que el mercado de vivienda usada cumpla su potencial como motor de crecimiento, dinamizador del ecosistema inmobiliario y herramienta de inclusión financiera.
