La inversión en vivienda ha sido durante décadas una de las alternativas favoritas de los colombianos para construir patrimonio. Sin embargo, quienes compran un apartamento para arrendar suelen enfrentarse a una preocupación recurrente: qué ocurre cuando el inmueble queda vacío y deja de generar ingresos durante semanas o incluso meses.
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Ese riesgo, conocido en el sector inmobiliario como vacancia, puede afectar directamente la rentabilidad esperada por los propietarios. En la práctica, un inversionista depende de que su inmueble permanezca ocupado para recibir ingresos constantes, mientras sigue asumiendo gastos como administración, impuestos, seguros o mantenimiento.
Ahora, un nuevo proyecto inmobiliario en Envigado busca cambiar esa lógica mediante un modelo que traslada el foco desde el desempeño individual de cada apartamento hacia el rendimiento conjunto de todo el activo.
El nuevo proyecto de vivienda bajo este modelo
Se trata de Itera, una iniciativa desarrollada por Coninsa bajo el esquema Multifamily, una modalidad ampliamente utilizada en mercados como Estados Unidos y Europa, pero que apenas comienza a consolidarse en Colombia.
La propuesta llega en un momento en que la vivienda en renta gana protagonismo dentro del mercado inmobiliario nacional. Según datos citados por la compañía, cerca del 40 % de los hogares colombianos viven actualmente en arriendo, una tendencia que ha venido creciendo en los últimos años impulsada por cambios demográficos, laborales y económicos.
La principal diferencia frente al modelo tradicional es que los inversionistas no dependen exclusivamente de que su apartamento esté ocupado para recibir rendimientos.
En una inversión convencional, cada propietario asume directamente el riesgo de vacancia. Si el inmueble permanece desocupado, los ingresos simplemente desaparecen hasta encontrar un nuevo arrendatario.
Itera funcionará bajo un esquema de renta global administrada profesionalmente.
Todos los ingresos generados por los arrendamientos del proyecto se consolidan en una bolsa común. Posteriormente se descuentan los costos operativos y de administración, y el resultado se distribuye proporcionalmente entre los inversionistas.
En términos prácticos, esto significa que el rendimiento ya no depende únicamente del comportamiento de una unidad específica, sino del desempeño integral del proyecto.
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Por ejemplo, si un apartamento permanece desocupado durante un periodo determinado, el inversionista continúa participando de los ingresos generados por las demás unidades que sí están arrendadas.
Según Juan Camilo Hoyos, gerente de Activos de Largo Plazo de Coninsa, el objetivo es profesionalizar la gestión de la vivienda en renta.
“Coninsa apuesta por el modelo Multifamily como una evolución natural de la vivienda tradicional. Estamos respondiendo a una demanda creciente de vivienda en renta mediante un esquema que combina maximización de la renta, administración profesional y generación de valor para los inversionistas”.
El proyecto estará ubicado en el sector de La Frontera, uno de los corredores urbanos con mayor desarrollo dentro del Valle de Aburrá.
La zona conecta directamente a Envigado con El Poblado y concentra una importante oferta de servicios, comercio, centros empresariales, instituciones educativas y equipamientos de salud.
Para David Arocha, gerente regional de Desarrollos Inmobiliarios de Coninsa, la ubicación responde a una tendencia urbana cada vez más relevante.
“Elegimos Envigado bajo el concepto global de la ciudad de los cinco minutos, donde las personas pueden acceder a la mayoría de sus necesidades cotidianas sin desplazamientos extensos”.
Según el directivo, el municipio también ofrece condiciones regulatorias que favorecen la estabilidad residencial y la permanencia de largo plazo de los arrendatarios.
La compañía considera que detrás del crecimiento de la vivienda en renta existen cambios estructurales que van más allá del ciclo inmobiliario.
Entre ellos aparece la llamada Silver Economy, integrada por personas mayores activas e independientes que priorizan flexibilidad, servicios y calidad de vida por encima de la propiedad tradicional.
También influyen fenómenos como el trabajo remoto, la movilidad laboral y las nuevas preferencias habitacionales de las generaciones más jóvenes.
El proyecto estará conformado por 75 apartamentos tipo lock-off entre 72 y 120 metros cuadrados,10 loft oficinas entre 30 y 73 metros cuadrados, cerca de 300 metros cuadrados de área comercial y seis niveles de parqueaderos.
Uno de los elementos más llamativos es el formato lock-off, que permite dividir una misma unidad en dos espacios independientes, aumentando la flexibilidad comercial y las posibilidades de generación de ingresos.
Además, los locales comerciales también harán parte de la copropiedad y sus ingresos se integrarán a la renta global, fortaleciendo el flujo financiero del proyecto.
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La operación estará a cargo de Vivit, operador especializado en vivienda en renta, responsable de administrar el activo, gestionar los residentes y desarrollar servicios complementarios.
