La reconstrucción de conjuntos residenciales en Colombia tras el terremoto que sacudió al país es una de las principales inquietudes de las familias que vieron cómo algunas unidades residenciales resultaron afectadas en las ciudades con mayores daños. Ante este escenario, conocer las obligaciones de las copropiedades, el alcance de las pólizas y el procedimiento para determinar si un inmueble debe ser reconstruido resulta fundamental para los propietarios.
El artículo 15 de la Ley 675 de 2001 establece que los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal deben contar con una póliza de seguros que cubra los riesgos de incendio y terremoto, con el propósito de garantizar la reconstrucción de los bienes comunes cuando se presenten estos eventos.
Por esta razón, el primer paso para los residentes afectados es acudir a la administración del conjunto y solicitar una copia de la póliza vigente. En este documento deben estar identificados la compañía aseguradora, el número de la póliza, su vigencia, los riesgos cubiertos y el valor asegurado. Esta información permitirá conocer las condiciones bajo las cuales se puede solicitar la indemnización y determinar el procedimiento que debe seguir la copropiedad.
No obstante, es importante tener en cuenta que, de acuerdo con la Ley 675 de 2001, las indemnizaciones derivadas de estos seguros tienen como finalidad prioritaria atender la reconstrucción de los inmuebles afectados, conforme a las condiciones establecidas en la póliza y a las disposiciones legales aplicables.
¿Cuándo es obligatoria la reconstrucción de un conjunto residencial?
El artículo 13 de la Ley 675 establece las reglas relacionadas con la reconstrucción de los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal. Uno de los aspectos centrales es el porcentaje de destrucción de la copropiedad, que debe determinarse con base en su valor comercial.
Cuando la destrucción es inferior al 75 % del valor comercial del edificio o conjunto, la reconstrucción resulta obligatoria. En ese escenario, los propietarios deben asumir las obligaciones económicas que correspondan para llevar a cabo las obras necesarias, de acuerdo con sus derechos y responsabilidades dentro de la copropiedad.
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En cambio, cuando la destrucción supera el 75 %, la situación cambia y la decisión sobre la reconstrucción debe sujetarse a las reglas establecidas por la ley. El porcentaje no se determina necesariamente tomando como referencia la totalidad del conjunto. El artículo 14 señala que este cálculo debe entenderse respecto del edificio o etapa particular afectada, una precisión relevante cuando una copropiedad está conformada por varias torres o unidades independientes.
Otro aspecto que cobra importancia en medio de una emergencia es la forma en que pueden adoptarse las decisiones. El parágrafo del artículo 46 establece restricciones para determinadas decisiones relacionadas con la reconstrucción, pues señala que estas no podrán tomarse en reuniones no presenciales ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en estas últimas se obtenga la mayoría exigida por la ley.
Por ello, si los propietarios se encuentran evacuados o dispersos debido a los daños ocasionados por el terremoto, las administraciones deben verificar cuidadosamente las condiciones legales antes de convocar una asamblea para definir el futuro de la copropiedad. Una decisión adoptada sin cumplir los requisitos establecidos podría ser objeto de impugnación.
Finalmente, también debe revisarse la situación de los inmuebles que tienen créditos hipotecarios. El artículo 1101 del Código de Comercio contempla que, en determinados casos, la indemnización del seguro se subroga en la cosa hipotecada, con el propósito de preservar los derechos reales del acreedor hipotecario.
Por esta razón, los propietarios afectados deben revisar tanto la póliza de seguros como las condiciones de su crédito y las decisiones que adopte la copropiedad. Antes de iniciar cualquier proceso de reconstrucción, resulta necesario contar con los conceptos técnicos correspondientes, determinar el porcentaje de afectación y verificar que las decisiones de la administración y de la asamblea se ajusten a la Ley 675 de 2001 y a las condiciones de la póliza.
