La compañía CCLA (vinculada a Compass Group en el sector inmobiliario) nació para especializarse como gestor de capital, pero tiene una particularidad y es que también desarrolla y operada sus propios inmuebles.
Dicho fondo es propiedad en un 50 % de la firma Compass Group y en un 50 % de la firma CIM – fondo estadounidense que maneja casi 30 mil millones de dólares en el mercado inmobiliario-. CIM es el primer fondo estadounidense en ingresar indirectamente a Colombia.
Compass representa en Colombia a fondos internacionales como BlackStone que se mueven en inversiones en diferentes sectores y además trabaja con los fondos de pensiones, banca privada y aseguradoras locales.
De acuerdo con el vicepresidente de CCLA Group, Anuar Pérez, el fondo se especializa en proyectos inmobiliarios, pero encontró un nicho de mercado en Latinoamérica en el segmento de vivienda en renta.
La diferencia en la que se trabaja, dijo, es que todos los demás fondos inmobiliarios de activos de largo plazo están compitiendo en su mayoría por tres negocios en particular: comercio, oficinas y logística.
Esos son los tres rubros que en Colombia y en la región se vienen trabajando desde hace 10 o 12 años. Pero, según Pérez, la perspectiva global muestra que la oferta es mucho más diversificada.
En los mercados de fondos inmobiliarios globales, el segundo activo con mayor participación es vivienda en renta, el cual no estaba siendo ofrecido a inversionistas institucionales o profesionales en Colombia.
CCLA se puso en la tarea de ofrecer ese tipo de inversiones. Pero no solo eso. Pérez dijo que la firma está gestionando los proyectos desde cero. “El negocio es diseñar, construir y operar el edificio para que el proyecto esté bien concebido desde el principio porque de lo contrario puede no ser interesante financieramente”, le explicó el ejecutivo a Valora Analitik.
Para ello, se alió con empresas como IC Constructora (que construye su primer proyecto para empezar a operar en marzo de 2020) y hoy cuenta con casi 500 apartamentos en construcción en los sectores de El Nogal y el Centro Internacional.
El negocio, explicó Anuar Pérez, es el flujo de caja asociado al arriendo de la vivienda que tiene una característica puntual: es anticíclico. Esa facultad no la tienen otros proyectos como las oficinas o las bodegas que responden más directamente a los ciclos de la economía.
CCLA, además, se basa en las cifras que indican que Colombia es el país en donde sus habitantes más arriendan inmuebles. El 52 % de los hogares en Bogotá es en arriendo (según el Censo del Dane), muy superior al promedio de Latinoamérica que es de 21 %. En resumen, junto con Cali y Medellín, Colombia tiene las ciudades con los niveles más altos de vivienda en arriendo en la región.
El modelo de negocio de CCLA se destaca también porque una sola empresa es la que gestiona el capital, arrienda y administra los apartamentos que fueron concebidos para entregar a jóvenes ejecutivos u hogares pequeños (una a tres personas) que tienen capacidad de pago y que buscan vivir cerca de sus trabajos.
Por ejemplo, el proyecto en el sector de El Nogal en el norte de Bogotá manejará arriendos, en promedio de $2,9 millones mensuales. Empezando desde $1,8 millones hasta $4 millones.
CCLA y sus socios ya operan unos 10 mil apartamentos en México y Estados Unidos, lo cual le genera un beneficio para los arrendatarios. Además, esa sociedad está construyendo otros mil apartamentos en la región bajo el mismo concepto.
De acuerdo con Pérez, la marca de los edificios, “Nomad Living”, ofrece posibilidades para que sus arrendatarios roten entre ciudades y entre países viviendo en la misma marca de un portafolio regional.
Los recursos
El fondo CCLA fondea sus proyectos consiguiendo recursos con inversionistas institucionales locales, banca privada y deuda bancaria.
Esos clientes reciben como oferta para obtener una rentabilidad del 15 % efectivo anual con un periodo de seis años –que es el tiempo que toma la construcción, el arrendamiento y la venta del activo-.
En la actualidad, CCLA se encuentra consiguiendo la financiación para un segundo fondo inmobiliario en Colombia por $70 mil millones, luego de lograr la recaudación de $15 mil millones en el primero gracias también a la gestión con clientes de Alianza Fiduciaria y de Alianza Valores.
Ese segundo fondo estaría cerrado a finales de octubre para iniciar obras en diciembre de un edificio con 350 apartamentos (27 pisos y 7.000 m2 de otros usos) ubicado en el Centro Internacional de Bogotá. Estaría en operación en 2022 con precios de arriendo similares a los de El Nogal.
Lo que viene
Anuar Pérez reveló que las metas de CCLA son: llegar a tener 2.000 apartamentos en Colombia en los próximos 5 años y realizar inversiones por US$1.000 millones frente a los US$650 millones de hoy regionalmente.
Los próximos pasos se darán en ciudades como Medellín y en estratos socioeconómicos diferentes, dijo.
La firma proyecta lanzar un tercer fondo inmobiliario en 2020 para continuar ampliando su portafolio.
Hay apetito de fondos internacionales y de fondos soberanos. Recordó que el fondo soberano de Singapur destinó US$300 millones para sus proyectos en México.
Dijo que, una vez los fondos inmobiliarios entren en la etapa de generación de renta, podrían entrar a negociarse en la rueda de renta variable de la Bolsa de Colombia, tal como lo harán otros fondos del sector como PEI (de PEI Asset Management) o TIN (de Titularizadora Colombiana).
Finalmente, reveló que existe la posibilidad que otras firmas puedan comprar los activos de CCLA una vez terminen los seis años de plazo de desarrollo y arriendo del proyecto. Eso le daría liquidez a CCLA para entrar, si quisiera, a nuevos proyectos de arrendamiento de vivienda.
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