Hace algunos años, comprar una propiedad en Miami podía parecer una decisión reservada para colombianos con grandes patrimonios o para quienes buscaban exclusivamente una inversión en dólares. Hoy, esa relación con el mercado inmobiliario del sur de Florida es mucho más profunda y los colombianos están ganando protagonismo entre los compradores internacionales.
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El dato más reciente de Florida Realtors muestra la magnitud de este cambio. Entre agosto de 2024 y julio de 2025, los compradores colombianos destinaron US$925 millones a la compra de viviendas en Florida, frente a US$307 millones en el periodo anterior. Es decir, el monto prácticamente se triplicó en un año. Colombia pasó así a ocupar el segundo lugar entre los países que más dinero destinaron a propiedades residenciales en Florida, solo por detrás de Canadá.
El sur de Florida concentra buena parte de ese interés. El mismo informe señala que 45 % de las compras de extranjeros en Florida se concentró en el área metropolitana de Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach. En ese mercado, Colombia fue el principal país de origen de los compradores internacionales durante 2025, con 15 % de participación.
Miami-Dade tuvo una concentración todavía mayor: 18 % de los compradores extranjeros fueron colombianos, mientras que en Broward la participación llegó a 22 %, también ubicando a Colombia en el primer lugar. El precio mediano pagado por los compradores colombianos en South Florida fue de aproximadamente US$583.000.
Incluso el interés previo a la compra refleja esa relación. En junio de 2025, Colombia fue el país que más búsquedas internacionales realizó de propiedades en South Florida a través de MiamiRealtors.com, con 13,3% del total de búsquedas internacionales. La asociación inmobiliaria señaló además que Colombia llevaba tres años apareciendo entre los dos países que más buscaban propiedades en Miami.
Pero detrás de estos números hay una transformación más importante: los colombianos ya no necesariamente están llegando a Miami únicamente para comprar un inmueble y esperar una valorización.
Cada vez hay más compradores que tienen una relación directa con Estados Unidos: pasan parte del año allí, tienen hijos estudiando o viviendo en el país, desarrollan negocios o cuentan con familiares que ya están integrados a la economía estadounidense.
Así lo explicó Peggy Olin, CEO de OneWorld Properties, en una entrevista exclusiva con Valora Analitik, en la que habló sobre la evolución del comprador colombiano, las razones que están impulsando sus decisiones y los segmentos del mercado que están captando mayor interés.
Colombianos ya no compran Miami solo como inversión
“Ya no vemos exclusivamente al inversionista que compra desde Bogotá o Medellín sin necesariamente tener una conexión cotidiana con Miami”, explicó Olin.
Según la ejecutiva, cada vez son más los colombianos que pasan parte del año en Estados Unidos, tienen hijos estudiando o viviendo allí, hacen negocios en ese país o tienen una segunda generación que ya está integrada a la economía estadounidense.
Ese cambio está modificando la lógica detrás de la compra. La inversión continúa siendo una razón importante, al igual que la posibilidad de diversificar el patrimonio en dólares, pero ahora se combina con uso personal, familia y una visión de largo plazo.
“El comprador colombiano está más sofisticado y hace muchas más preguntas sobre ubicación, calidad del proyecto, costos de mantenimiento, posibilidad de renta y valor futuro”, señaló Olin.
El tamaño de las operaciones también ayuda a entender el perfil de este comprador. De acuerdo con la ejecutiva, el precio mediano de compra de los colombianos en South Florida fue de aproximadamente US$583.000 en 2025.
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Para Olin, sin embargo, el punto central no es solamente que Colombia continúe comprando propiedades en Miami, sino que la relación con la ciudad está cambiando. El cambio en el perfil del comprador ocurre en un mercado que también enfrenta un escenario financiero diferente.
Olin explicó que las tasas hipotecarias volvieron a superar el 7 % en septiembre, lo que está haciendo que las personas que necesitan financiación sean más cuidadosas tanto con el precio de la propiedad como con el momento de realizar la compra.
Sin embargo, el efecto no es igual en todos los segmentos del mercado inmobiliario de Miami. La ciudad tiene una participación importante de compradores que pagan en efectivo, compradores internacionales y personas de alto patrimonio. Según Olin, en agosto casi 38 % de las ventas en Miami fueron cash.
Esto significa que las tasas pueden enfriar determinados segmentos, especialmente aquellos que dependen de crédito hipotecario, pero no necesariamente tienen el mismo efecto sobre todo el mercado.
El comportamiento de los compradores internacionales en Florida también muestra la importancia del efectivo. Florida Realtors reportó que 60 % de los compradores internacionales pagaron sus propiedades completamente en efectivo durante el periodo analizado.
Para quienes están mirando proyectos en construcción existe, además, otra alternativa. “Los planes de depósitos permiten distribuir el capital durante dos, tres o cuatro años de construcción”, explicó Olin. De esta manera, un comprador puede asegurar hoy una propiedad que le interesa y tomar más adelante la decisión sobre cómo financiar el saldo, en lugar de intentar anticipar dónde estarán las tasas de interés dentro de seis meses.
Por eso, la ejecutiva considera que intentar encontrar el momento “perfecto” para entrar al mercado es difícil: “Lo importante es comprar el producto correcto, al precio correcto y con una estructura que tenga sentido para el objetivo del comprador”, afirmó.
Para un colombiano, dólar, crédito y propiedad deben analizarse juntos
Para quienes tienen buena parte de su patrimonio en pesos colombianos, la tasa de cambio es una variable inevitable al evaluar una propiedad en Estados Unidos. Pero Olin considera que el dólar no puede analizarse de manera aislada. Para el comprador colombiano existen tres variables que deben observarse simultáneamente: el tipo de cambio, el costo del financiamiento —si necesita crédito— y el objetivo que busca alcanzar con la propiedad.
La compra también puede formar parte de una estrategia de diversificación patrimonial: “El dólar obviamente importa cuando el patrimonio está en pesos, pero no debería analizarse de manera aislada”, explicó Olin. Para muchos latinoamericanos, comprar en Miami significa tener una parte del patrimonio en dólares y, al mismo tiempo, en un activo tangible ubicado en Estados Unidos.
Pero la propiedad tiene que responder a una necesidad concreta. El comprador actual, según Olin, quiere saber si puede alquilarla, qué ingresos puede generar, cuáles serán sus costos, qué tan líquida podría ser en el futuro, si él o su familia pueden utilizarla y cuál es su potencial de valorización.
Por eso, considera que la conversación cambió: “Ya no es simplemente: ‘¿Está barato o caro el dólar?’ o ‘¿van a bajar las tasas?’”, señaló. La pregunta que, a su juicio, debería hacerse el comprador es otra: si esa propiedad tiene sentido para lo que quiere lograr durante los próximos cinco o diez años.
El nuevo perfil del comprador también está modificando el tipo de proyectos que generan interés. Olin aseguró que actualmente existe un comprador internacional mucho más selectivo. Hace algunos años podía ser suficiente con ofrecer una propiedad bajo el concepto de “Miami” y “preconstrucción”.
Ahora los compradores comparan proyectos, estudian costos, revisan las ubicaciones y quieren entender cuál será su posible salida. Uno de los atributos que está ganando importancia es la flexibilidad de uso.
La demanda se está concentrando en propiedades que el comprador pueda utilizar cuando esté en Miami, pero que también pueda alquilar cuando no se encuentre allí. Esa característica ayuda a explicar el interés por proyectos con programas de renta flexibles y por unidades con tickets de entrada más accesibles.
La geografía de la demanda también se está ampliando. Brickell y Downtown Miami continúan siendo mercados fundamentales, pero Olin aseguró que Miami Beach, North Beach y Coconut Grove están captando más atención.
La razón, explicó, está relacionada con el estilo de vida. El comprador quiere poder caminar, tener restaurantes, espacios de wellness, playa o zonas verdes cerca y sentir que está comprando dentro de una comunidad, no únicamente dentro de un edificio.
Hay movimiento tanto en vivienda de entrada como en ultra lujo
Los datos que maneja OneWorld Properties muestran actividad en diferentes niveles del mercado. En agosto, las ventas de condominios entre US$500.000 y US$600.000 en Miami crecieron 32 % frente al año anterior, de acuerdo con Olin. Al mismo tiempo, el segmento de ultra lujo continúa mostrando una actividad importante.
La ejecutiva considera que esta diferenciación será todavía más marcada en 2027: “No todo se va a vender simplemente porque esté en Miami”, explicó. A su juicio, los proyectos que tendrán mayores posibilidades de captar compradores serán aquellos que combinen buena ubicación, desarrolladores sólidos, producto diferenciado, precios coherentes y flexibilidad para el comprador.
Para Olin, uno de los principales cambios del mercado está relacionado con la transformación de la propia ciudad: “Miami hoy es una ciudad completamente diferente a la de hace cinco o diez años”, afirmó.
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Ya no se trata solamente de un destino de vacaciones o de tener un apartamento frente al mar. Miami se ha convertido en una ciudad donde las personas quieren vivir, invertir, hacer negocios, criar a sus hijos y, en muchos casos, tener un segundo hogar.
Según la información entregada por la ejecutiva, en agosto el inventario residencial activo de Miami-Dade estaba 12 % por debajo del año anterior, mientras que el inventario de condominios acumulaba siete meses consecutivos de disminución. Ese escenario, combinado con un comprador que tiene más información y compara más alternativas, apunta a un mercado diferente al de años anteriores.
De cara a 2027, Olin no espera necesariamente un mercado menos activo, sino uno más selectivo: “El comprador tiene más información y exige más, y eso me parece saludable”, afirmó.
