Comprar vivienda, invertir en proyectos o incluso ver avanzar nuevas construcciones en las ciudades depende de un factor que hoy está bajo presión: el acceso a crédito. En Colombia, cada vez más proyectos se frenan o se retrasan no por falta de demanda, sino por la dificultad de conseguir financiación en un entorno de tasas altas, costos crecientes e incertidumbre económica.
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Ese cuello de botella empieza a reflejarse en el mercado. Constructores, especialmente los pequeños y medianos, enfrentan mayores barreras para sacar adelante sus proyectos, lo que termina impactando oferta de vivienda, precios y tiempos de entrega. Es por ese motivo que una nueva apuesta por financiación por más de $400.000 millones busca cambiar esa dinámica.
Iris, compañía de financiamiento vigilada por la Superintendencia Financiera, y Altica, vehículo especializado en deuda inmobiliaria, anunciaron una proyección conjunta de financiación superior a $400.000 millones para 2026.
Los recursos estarán destinados a respaldar más de 50 proyectos inmobiliarios en el país, en un momento en el que, como lo reconoce el propio documento, “el acceso a crédito constructor se ha convertido en una de las principales barreras para la sostenibilidad del sector”.
Este punto es clave: no se trata solo de una inyección de capital, sino de una respuesta directa a una limitación estructural que hoy condiciona el ritmo de la construcción en Colombia.
Costos al alza y menor velocidad de ventas en proyectos inmobiliarios en Colombia
El contexto económico explica la urgencia de esta financiación. De acuerdo con cifras del DANE, el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones registró una variación anual del 2,89 % a octubre de 2025, impulsado por el encarecimiento de la mano de obra, la arena y los servicios de instalación.
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Aunque este nivel es inferior al pico de 2022, el efecto acumulado de varios años de incrementos sigue presionando los márgenes de los constructores.
A esto se suma un factor adicional: la incertidumbre política y económica. El contexto electoral ha llevado a compradores e inversionistas a pausar decisiones, lo que se traduce en una desaceleración en las ventas y en ciclos de caja más largos para los proyectos .
El resultado es un sector que enfrenta simultáneamente mayores costos, menor liquidez y dificultades para financiarse. Frente a este panorama, la propuesta de Iris y Altica introduce un cambio en la lógica del crédito constructor.
A diferencia de la banca tradicional, que evalúa principalmente los balances históricos de las empresas, este modelo se basa en el flujo de caja de cada proyecto y su viabilidad financiera.
Alejandro Verswyvel, presidente de Iris, explica el enfoque: “Los constructores pequeños y medianos necesitan esquemas de financiación que se adapten al ritmo de sus proyectos, no al revés”.
El directivo agrega que ya han estructurado 17 operaciones por más de $65.000 millones bajo este modelo, en ciudades como Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla. Este enfoque permite financiar proyectos que, aunque son viables, no cumplen con los requisitos tradicionales de crédito.
Las cifras muestran que el problema es más profundo. Altica ha procesado solicitudes de financiación por más de $2 billones en los últimos cinco años, pero solo ha logrado acompañar proyectos por cerca de $220.000 millones.
Esto refleja una brecha significativa entre la demanda de crédito y la oferta disponible en el sistema financiero.
Esteban Posada, gerente de Altica, lo resume así: “Hemos procesado solicitudes por más de $2 billones en casi cinco años de trayectoria, lo que confirma la creciente demanda por mecanismos alternativos de financiación”.
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Para el directivo, el objetivo ahora es ampliar la capacidad de respuesta y facilitar el acceso a financiamiento para desarrolladores que hoy están por fuera del sistema.
