Para quienes viven en un conjunto residencial o edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, pagar la cuota de administración no es un asunto menor. De esos recursos dependen servicios como vigilancia, mantenimiento, reparaciones y funcionamiento de las zonas comunes. Pero también ocurre lo contrario: cuando un propietario acumula meses de mora, aparecen conflictos sobre qué medidas puede adoptar la copropiedad para presionar el pago y cuáles podrían terminar afectando sus derechos.
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Una reciente decisión del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá puso nuevamente esa discusión sobre la mesa, a propósito de un caso en el que una asamblea de copropietarios decidió negar a propietarios morosos la posibilidad de adquirir tokens o controles vehiculares adicionales para ingresar a la edificación.
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La decisión, sin embargo, requiere una precisión importante: el Tribunal no estableció que todos los conjuntos residenciales puedan imponer cualquier sanción a los morosos. Lo que hizo fue confirmar la decisión de primera instancia que había negado una medida cautelar solicitada por uno de los propietarios, al considerar que en esta etapa del proceso no existían elementos suficientes para demostrar que la decisión de la asamblea hubiera vulnerado las normas invocadas.
El pronunciamiento fue emitido el 1 de septiembre de 2026 por la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá, dentro de un proceso de impugnación de actos de asamblea promovido por Oscar Alberto Vargas Zapata contra el Edificio La Estación P.H.
¿Qué pasó en este conjunto residencial?
El conflicto se originó en una asamblea general de copropietarios realizada el 15 de febrero de 2025. En esa reunión se sometió a votación la posibilidad de que los propietarios que estaban en mora con las expensas de administración pudieran comprar tokens o controles vehiculares adicionales, de acuerdo con el protocolo presentado en la asamblea.
La propuesta fue rechazada con el 56,14 % de los coeficientes de la copropiedad, según consta en la decisión judicial. Para entenderlo de forma sencilla, un token funcionaba dentro del sistema de automatización de vigilancia como un dispositivo adicional para permitir el ingreso a la edificación.
El propietario que acudió a la justicia consideró que la decisión podía vulnerar sus derechos y pidió, como medida cautelar, que se suspendiera lo decidido por la asamblea. También solicitó que se ordenara al representante legal del edificio autorizar a la empresa encargada de la vigilancia o sistematización para venderle los tokens adicionales que necesitaba.
La discusión jurídica no se limitó a la existencia de una deuda. El demandante sostuvo que la determinación de la asamblea podía infringir varias disposiciones de la Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia.
Entre sus argumentos señaló que el administrador no tenía facultad para promover esa votación, que la decisión podía afectar el uso y goce de bienes comunes esenciales y que, por esa razón, habría sido necesaria una mayoría calificada del 70 % de los coeficientes. También alegó que se había restringido su derecho al voto.
La controversia llegó inicialmente al Juzgado 38 Civil del Circuito de Bogotá, que negó las medidas cautelares solicitadas. El propietario apeló esa decisión y el caso pasó al Tribunal Superior de Bogotá.
El Tribunal confirmó la negativa de la medida cautelar. La razón principal es que, en esta etapa preliminar, no encontró un grado suficiente de acreditación para concluir que la decisión de la asamblea hubiera vulnerado las normas señaladas por el demandante.
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El fallo explica que no basta con afirmar que una decisión de la copropiedad perjudica los intereses de un propietario. Para que proceda una medida cautelar debe existir una argumentación y unos elementos de prueba que permitan evidenciar, al menos inicialmente, que el acto cuestionado podría contrariar la norma, el reglamento o los estatutos correspondientes.
En el caso concreto, el Tribunal tampoco encontró pruebas suficientes para establecer que la supuesta exclusión del propietario de la votación hubiera ocurrido precisamente porque estaba en mora.
Además, faltaba en el expediente un anexo del reglamento de propiedad horizontal que permitiera determinar con certeza cuáles eran las funciones del administrador y si efectivamente había sido este quien promovió el asunto sometido a votación.
El Tribunal hizo una diferencia entre negar la posibilidad de adquirir dispositivos adicionales de acceso y restringir completamente el ingreso a la copropiedad. En su análisis, la Sala señaló que, en el caso estudiado, no se estaba frente a una restricción absoluta del acceso al edificio, sino ante la imposibilidad de comprar una cantidad adicional de tokens a los que ya habían sido entregados inicialmente.
La precisión es relevante porque el fallo no puede interpretarse como una autorización general para que las administraciones bloqueen el ingreso de propietarios morosos a sus viviendas.
Lo que estaba bajo discusión era una medida mucho más específica: si podía negarse la adquisición de dispositivos adicionales para el sistema de acceso vehicular, dadas las circunstancias particulares del caso.
¿Y qué pasa con las sanciones a propietarios morosos?
El fallo también deja una enseñanza importante sobre la forma en que deben analizarse estas controversias. El Tribunal recordó que las medidas cautelares tienen una finalidad preventiva: buscan evitar que el paso del tiempo haga ineficaz la decisión que finalmente se adopte en el proceso. Por eso, su concesión exige valorar aspectos como la existencia de una amenaza o vulneración de un derecho, la apariencia de buen derecho, la necesidad, efectividad y proporcionalidad de la medida.
En otras palabras, que un propietario esté en mora no significa automáticamente que la administración pueda imponerle cualquier restricción. Pero tampoco significa que cualquier medida adoptada frente a la mora sea ilegal.
Cada actuación debe analizarse según su naturaleza, las reglas de la propiedad horizontal, los derechos involucrados, el reglamento de la copropiedad y las pruebas disponibles.
Imagine que un propietario debe varios meses de administración y el conjunto utiliza un sistema electrónico para controlar el ingreso de vehículos. Si el propietario ya tiene un dispositivo habilitado para entrar y salir, una decisión que le impida adquirir un segundo dispositivo adicional no equivale necesariamente a impedirle el ingreso a su vivienda.
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Eso fue precisamente lo que el Tribunal tuvo en cuenta en este caso: la controversia estaba relacionada con la compra de tokens adicionales y no con una prohibición absoluta para acceder al edificio.
