El reglamento de convivencia de los conjuntos residenciales en Colombia se rige por la Ley 675 de 2001, norma que regula la propiedad horizontal y establece de manera detallada cómo deben administrarse los bienes comunes, así como el alcance de las decisiones disciplinarias dentro de las copropiedades.
Sin embargo, en diversos conjuntos se ha extendido una práctica que genera confusión entre residentes y administradores: delegar a los vigilantes o guardas de seguridad la imposición de multas por comportamientos que, presuntamente, infringen el reglamento interno. Esta costumbre, aunque frecuente, no tiene respaldo legal y puede derivar en responsabilidades para las administraciones, los consejos de administración e incluso para las empresas de seguridad privada que permiten este tipo de actuaciones.
¿Cuáles son los límites de la vigilancia privada en conjuntos?
La normativa que regula la vigilancia y seguridad privada fija límites claros frente a las funciones de los guardas dentro de una copropiedad. Su labor principal consiste en proteger a los residentes —copropietarios o arrendatarios—, controlar el acceso, prevenir riesgos y velar por la seguridad de las zonas comunes. No están investidos de autoridad disciplinaria ni administrativa.
En consecuencia, los vigilantes no pueden imponer sanciones, exigir pagos ni tomar decisiones que impliquen consecuencias económicas para los residentes. La facultad sancionatoria dentro de la propiedad horizontal corresponde únicamente a los órganos establecidos por la Ley 675 de 2001: la asamblea general de copropietarios, el consejo de administración (cuando exista) y la administración, siguiendo siempre el debido proceso.
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Lo que sí deben hacer los guardas es dejar registro de los hechos relevantes en la minuta o libro de novedades. Allí pueden consignar situaciones como discusiones entre vecinos, llamados de atención por ruidos excesivos, incumplimientos de normas de convivencia o cualquier hecho que altere la tranquilidad del conjunto. Ese registro sirve como soporte para que la administración inicie, si lo considera pertinente, el procedimiento correspondiente.
Cuando un administrador ordena a un celador imponer una multa, se configura una extralimitación de funciones. La empresa de vigilancia no tiene competencia para ejecutar medidas disciplinarias, ni el vigilante puede asumir atribuciones que la ley no le reconoce.
Las sanciones dentro de una copropiedad deben cumplir un procedimiento: notificación formal al presunto infractor, posibilidad de presentar descargos y decisión adoptada por la autoridad competente conforme al reglamento de propiedad horizontal. Si este proceso no se respeta, la sanción puede ser inválida.
Además, permitir que el personal de seguridad cobre o exija dinero a los residentes puede acarrear investigaciones administrativas y sanciones para la empresa de vigilancia por parte de la autoridad encargada de supervisar el sector, así como eventuales responsabilidades para la administración del conjunto.
¿Qué hacer si un vigilante impone una multa?
En caso de que un celador intente imponer una multa, el residente no debe realizar el pago inmediato. Hacerlo podría interpretarse como aceptación de la infracción y dificultar una posterior reclamación.
Lo recomendable es solicitar por escrito a la administración la justificación legal de la sanción. El residente puede pedir que se indique el artículo específico del reglamento de propiedad horizontal que sustenta la multa y, además, que se explique cuál órgano del conjunto la impuso y mediante qué procedimiento.
También puede solicitarse copia del acta o decisión que haya sido previamente aprobada por la asamblea general de copropietarios, pues ninguna sanción puede existir sin la aprobación del reglamento y sin el trámite correspondiente.
Como alternativa, el afectado puede acudir al comité de convivencia del conjunto para intentar una solución interna. Este organismo tiene la función de mediar en conflictos entre residentes y promover acuerdos.
Si no hay respuesta satisfactoria por parte de la administración o del consejo de administración, el residente puede acudir a la Alcaldía Local, autoridad que tiene competencias para intervenir en conflictos relacionados con la propiedad horizontal y orientar sobre las acciones administrativas o policivas disponibles.
