En medio del auge de plataformas como Airbnb y el crecimiento del turismo urbano en Colombia, un grupo de congresistas presentó un nuevo proyecto de ley que busca regular de forma más estricta el alquiler turístico de viviendas en propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal.
La propuesta establece que los propietarios que deseen arrendar sus inmuebles con fines turísticos deberán contar con la autorización previa de la asamblea de copropietarios del edificio o conjunto residencial.
El proyecto fue radicado ante el Congreso bajo el número 632 de 2025 y está siendo promovido por los representantes Julio Roberto Salazar, Juan Daniel Peñuela y Ciro Rodríguez. La iniciativa pretende modificar varios artículos de la Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia.
¿Qué propone el proyecto de ley 632 de 2025?
El objetivo central de la propuesta legislativa es limitar el uso turístico de viviendas ubicadas en propiedades horizontales residenciales, salvo que exista una autorización expresa de la asamblea general de copropietarios.
De acuerdo con el texto radicado, el artículo 3 del proyecto establece que:
“Los bienes privados destinados al uso residencial, ubicados en inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, no podrán ser utilizados para alojamiento turístico, por días o semanas, salvo que la asamblea de copropietarios autorice dicho uso, conforme a lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal”.
Esto significa que, de aprobarse la ley, cualquier persona que quiera poner su apartamento en plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo deberá solicitar y obtener una aprobación formal por parte de la asamblea de copropietarios. De lo contrario, estaría infringiendo la ley y podría enfrentar sanciones.
¿Qué busca esta regulación?
Los autores del proyecto señalan que el crecimiento descontrolado del arrendamiento por días ha generado conflictos de convivencia, inseguridad, e incluso ha afectado la plusvalía de ciertos conjuntos residenciales, especialmente en ciudades como Bogotá, Medellín, Cartagena y Santa Marta.
El representante Julio Roberto Salazar, del Partido Liberal, explicó en un comunicado que esta iniciativa busca proteger los derechos de los residentes permanentes.
“No estamos en contra del turismo ni de los nuevos modelos de negocio, pero es necesario que haya orden y que las decisiones sobre el uso de los inmuebles no afecten la tranquilidad de quienes viven allí de forma permanente”.
Por su parte, el representante Juan Daniel Peñuela agregó que, actualmente, muchos edificios residenciales están siendo usados como hoteles sin control alguno, lo que ha provocado problemas de ruido, inseguridad y deterioro de las zonas comunes.
¿Qué dice actualmente la Ley 675 de 2001?
La Ley 675 de 2001 establece el marco legal para la propiedad horizontal en Colombia, pero no contempla de forma específica el arrendamiento turístico, ya que en ese momento no existían plataformas digitales que facilitaran este tipo de negocio.
Actualmente, el uso de los bienes privados se encuentra regulado por el reglamento interno de cada propiedad horizontal. Es decir, cada conjunto puede definir si permite o no los alquileres por días. Sin embargo, en la práctica, muchos propietarios no consultan ni piden autorización para usar sus inmuebles como alojamiento turístico, lo que genera vacíos normativos y conflictos jurídicos.
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¿Qué implicaciones tendría para los propietarios?
De aprobarse el proyecto de ley, los propietarios de apartamentos en edificios residenciales tendrán que presentar la propuesta de alquiler turístico ante la asamblea de copropietarios y lograr una votación favorable.
Esto podría restringir significativamente el uso libre de los inmuebles para este tipo de negocio, especialmente en conjuntos con vocación residencial donde los copropietarios prefieren preservar la tranquilidad y seguridad.
¿Qué sigue para el proyecto?
El proyecto de ley 632 de 2025 fue radicado en la Cámara de Representantes y ahora deberá surtir su primer debate en la Comisión Primera, que trata asuntos constitucionales y legales. De ser aprobado, pasaría a plenarias y luego al Senado.
Los congresistas promotores indicaron que ya han recibido comentarios positivos de administradores de propiedad horizontal, ciudadanos y gremios hoteleros, pero también anticipan resistencia de plataformas digitales y propietarios que basan sus ingresos en este tipo de arrendamiento.
