Covid-19 ya afecta precios de vivienda en Colombia: ¿Qué viene?

Sandra Castañeda y Rodrigo Soriano buscan, desde hace poco más de un mes, un lugar fuera de Bogotá con zona verde propia para que su hijo de dos años y medio pueda hacerle el escape al encierro por la pandemia. A la pareja no le interesa comprar una casa por varias razones, la más importante: no quieren amarrarse a algo que les impida moverse de ciudad o país en un par de años.

De ahí que dieran con Carlos Ramírez, arquitecto bogotano que tiene una casa de 560 metros cuadrados en Tenjo, Cundinamarca. Casa que no puede arrendar desde diciembre del año pasado, y de la que accedió reducir su canon de arrendamiento de $10 millones a poco más de $5 millones.

Un negocio que Sandra, Rodrigo y Carlos aceptaron sin peros. “Estuvimos de buenas, vimos con otros propietarios para hacer negocio pero solamente Carlos propuso una oferta tan atractiva”.

Una de las tantas caras de crisis económicas profundas y prolongadas tiene que ver con cuáles son esos bienes y servicios que se vuelven accesibles para quienes no sienten el impacto de la caída de la economía.

Los bienes muebles son un termómetro de ese fenómeno, y ver reducciones sustanciales es una oportunidad de negocio única. El otro lado de esa ecuación es que, si bien el beneficio va de un lado, del otro existe un sector que se afecta y le toca trabajar a la espera de ganancias mucho más bajas o, en algunos casos, a perder lo menos posible. “Una negociación justa en estos casos es necesaria”, o al menos eso cree Raúl Ávila, analista económico y profesor de la Universidad Nacional.

Lo que vive Carlos si bien es un punto extremo sobre lo que ocurre en el mercado inmobiliario del país, refleja parte del impacto que Colombia siente por el coronavirus, y que ya empieza a ser objeto de análisis. El exministro de Vivienda, Camilo Sánchez, explica la importancia de reactivar el sector de la siguiente manera:

Un estudio hecho para el Banco de la República por Juan Carranza y Juan Sebastián Mariño -miembros del departamento de Estabilidad Financiera del emisor- dio a conocer cuáles son esos efectos de mayor peso del coronavirus en el mercado inmobiliario de Colombia. Si bien el informe del emisor no deja ver afectaciones significativas, sí empieza a marcar tendencia por el coletazo.

Un primer análisis tiene que ver con cómo la intención de los hogares colombianos por adquirir vivienda desmejora considerablemente en el Índice de Confianza del Consumidor que entregó Fedesarrollo para mayo, momento en el que el indicador se ubicó en el -42,6 %, el más bajo de la historia de la medición. 

Bajo ese panorama, dice el documento, el crecimiento anual del acumulado de ventas de viviendas nuevas “ha demostrado deterioros entre febrero y mayo de 2020”.

“El agregado de las tres ciudades principales (Bogotá, Medellín y Cali) mostró un decrecimiento del 0,5 % de sus ventas, siendo las ciudades más afectadas Bogotá y Medellín”, se lee en el informe. Sin embargo, al estudiarse el crecimiento anual en ventas mensuales el golpe sí es crítico.

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“El resultado de las tres ciudades principales decreció 61,3 % en promedio, siendo las ciudades más impactadas Bogotá y sus alrededores, con decrecimientos promedio de 71,9 % y 67,6 %, respectivamente”, complementan los autores.

Los datos van en línea con lo que el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) informó acerca del precio de viviendas nuevas en Colombia durante el primer trimestre de 2020. Cifra, que si bien creció 4,79 %, demostró una desaceleración frente al dato de igual periodo del año pasado: 8,30 %.

“Es apenas normal que pase. Las personas que tienen recursos se muestran cautas para hacer inversiones de este tipo. Por más beneficios, subsidios, créditos, garantías que se entreguen de parte del Gobierno la confianza del consumidor está menguada”, recalcó Ávila.

Escape al problema y la oportunidad de negocio

Desde mediados de junio varios usuarios en Twitter empezaron a compartir memes de reconocidos personajes y dibujos animados que aparecían frotándose las manos y con expresión de ambición. Imágenes que iban acompañadas de la frase: “Millennials esperando a que el mercado inmobiliario colapse para comprar vivienda”.

Hace poco más de cinco años estudios de KPMG demostraban que la generación de personas que nació entre 1981 y 1999 no tenía interés alguno en comprar vivienda, para en cambio utilizar ese dinero en viajes: “la pandemia evidentemente cambió esa perspectiva”, añade Ávila.

Aprovechar entonces a esos potenciales nuevos clientes es fundamental para mantener un sector debilitado “y que no puede caer en el riesgo de una burbuja que le deje pérdidas a constructores o propietarios de inmuebles, panorama que sacrifica vida productiva y empleos”, añade Alejandro Useche, profesor de economía en la Universidad del Rosario y presidente del Comité Académico del Autorregulador del Mercado de Valores.

Por esa razón es que al Gobierno Nacional le interesa mantener activo al sector inmobiliario y de edificaciones, sector que generó, durante 2019, 2,4 millones de empleos y representó el 15 % del PIB colombiano.

“Es recurrente escuchar planes que motiven a quienes tiene el dinero para que hagan el gasto y se endeuden para adquirir vivienda”, complementa Ávila. Iniciativas que desde la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) ven como fundamentales para mantener sano al sector, que encadena otros segmentos: construcción o manufactura.

Con ese objetivo es que el presidente Iván Duque lanzó la iniciativa de 200.000 subsidios para comprar vivienda nueva como medida para estimular al sector. Lo anterior gracias a que Camacol informó que el 96 % de los proyectos de edificación en el país ya está en obras, tras la orden de aislamiento de marzo.

Recuerdan Carranza y Mariño (del Banco de la República) que este tipo de anuncios son relevantes para brindar opciones a un sector que tiene un peso importante en el Producto Interno Bruto (PIB) local.

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“En el primer trimestre de 2020 el sector edificador continuó con la tendencia decreciente que presenta desde mediados de 2015, mostrando una contracción real de 10 %. A pesar de lo anterior, el crecimiento de la oferta de vivienda nueva corrigió la tendencia decreciente que inició a mediados de 2016 y acumuló seis meses de aceleración, alcanzando una expansión anual de 3,5 % para el agregado de las tres ciudades principales”, dice el informe.

Puntos que apuran y complican el plan

Llama la atención lo que ocurre con el indicador de unidades disponibles para el mercado de vivienda usada en Colombia, que para cualquier comprador (incluidos millennials) es atractivo. En las tres ciudades principales se presentaron disminuciones de oferta, en medio de la pandemia, para los estratos cuatro, cinco y seis.

“Para Cali y Medellín se venían registrando caídas desde el segundo semestre de 2019, mientras que para Bogotá se registraron desde febrero de 2020, situación ocasionada probablemente por el impacto de las medidas de contención del Covid-19”, explican los analistas en el informe para el Banco de la República.

El hecho de que Carlos se viera obligado a hacer una reducción tan importante para arrendarle la casa que él mismo diseñó a Sandra y Rodrigo es un paisaje repetido para gran parte de los propietarios en Colombia.

El otro indicador que evidencia cautela entre los colombianos y pone en aprieto a los propietarios tiene que ver con el tiempo que se tarda el dueño de una vivienda en arrendar un inmueble usado en Bogotá, cifra que aumentó, en promedio, 0,5 meses para los estratos cuatro, cinco y seis, según el análisis de Carranza y Mariño.

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A su vez, los propietarios que todavía reciben dinero por sus inmuebles no ven mejores ingresos. En Colombia, el incremento del canon de arrendamiento se da con base al dato de inflación del año pasado. El costo de vida en Colombia aumentó 3,80 % en 2019. Sin embargo, el análisis del Banco de la República encontró que en el promedio nacional ese incremento del canon se da sobre el 2,3 %.

“Que es todavía más complejo si se ven cuáles son las proyecciones de inflación para cierre de 2020: más cerca del 2 %, que del 3 %. Un dato que, si bien denota crecimiento, evidencia una desaceleración y así mismo menos ingreso para los propietarios”.

De esta manera, según el estudio, el sector inmobiliario nacional parece enfrentarse a una de sus etapas más retadoras, pues “los indicadores de actividad recientes muestran una acumulación de inventarios, una caída en la demanda, y un consecuente incremento en el índice de rotación de los inmuebles”.

Y conocer a ciencia cierta el impacto en el bolsillo de personas que como Carlos ven en el negocio inmobiliario su forma de sustento, solamente podrá ser posible hasta el momento en que la reactivación económica sea constante. Una tesis en la que concuerda el exministro Sánchez.

“La posible materialización de un escenario macroeconómico adverso en el que las medidas de aislamiento social se prolonguen más de lo esperado, profundizan las pérdidas del sector”, concluye el informe.

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