Uno de los problemas más recurrentes en los conjuntos residenciales en Colombia está relacionado con la gestión de los parqueaderos destinados a visitantes. Aunque este servicio busca facilitar el acceso de invitados, en la práctica suele convertirse en una fuente de tensiones entre residentes, personal de vigilancia y administradores. Las irregularidades en su uso, sumadas a la ausencia de controles eficaces, han derivado en conflictos que afectan la convivencia y la transparencia en la administración.

La Ley 675 de 2001 establece con claridad la naturaleza de estos espacios: se trata de bienes comunes cuyo uso es transitorio y colectivo. En consecuencia, no pueden ser asignados de manera permanente a ningún residente ni comercializados como si fueran propiedades privadas. Su finalidad es garantizar la rotación y el acceso equitativo para los visitantes de la copropiedad. Sin embargo, en la práctica, estas disposiciones suelen incumplirse, lo que da lugar a ocupaciones indebidas y a acuerdos informales que desvirtúan su propósito.

Uno de los aspectos más sensibles de esta problemática es el cobro por el uso de los parqueaderos. Aunque la normativa permite establecer tarifas, estas deben cumplir condiciones específicas: contar con la aprobación de la asamblea de copropietarios, estar contempladas en el reglamento interno y destinar los recursos al mantenimiento de las áreas comunes. El Ministerio de Vivienda ha reiterado que estos cobros no pueden convertirse en una actividad comercial ni en un mecanismo de apropiación exclusiva, sino que deben responder a criterios de equidad y beneficio colectivo.

Más allá del marco normativo, el problema adquiere una dimensión operativa que resulta determinante. La falta de sistemas confiables de registro y control facilita la aparición de inconsistencias. En numerosos conjuntos residenciales, la gestión de ingresos y salidas de vehículos se realiza mediante planillas manuales o formatos poco estructurados, lo que dificulta la trazabilidad de la información. Esta situación se agrava con los cambios de turno del personal de vigilancia, que pueden generar vacíos en el seguimiento de los vehículos estacionados.

¿Cuál es la solución para mitigar el problema de parqueaderos en conjuntos?

En este contexto, la implementación de herramientas tecnológicas se presenta como una alternativa para optimizar la administración de estos espacios. Plataformas especializadas permiten centralizar la información en tiempo real, registrar con precisión los movimientos de los vehículos y automatizar los procesos de cobro conforme a las decisiones adoptadas por la asamblea. Asimismo, facilitan la generación de reportes que contribuyen a una gestión contable más organizada y verificable.

Recomendado: Residentes de conjuntos tendrían importante alivio en cuota de administración

Desde esta perspectiva, la solución no radica únicamente en establecer normas, sino en garantizar su aplicación mediante mecanismos de control adecuados. La gestión de los parqueaderos de visitantes involucra a tres actores principales: la administración, encargada de definir y supervisar las reglas; el personal de seguridad, responsable del registro y control diario; y los residentes, quienes hacen uso del servicio. La falta de articulación entre estos roles suele traducirse en desorden y conflictos.

“Donde exista la posibilidad de generar ingresos sin control, esta será aprovechada. Cuando la gestión se realiza mediante planillas o tiquetes manuales, se abre una brecha para el desorden, y es la administración la que termina asumiendo los reclamos”, afirmó Daniel Laverde, vocero de Properix.

Por último, es importante considerar que la cantidad y las características de los parqueaderos de visitantes no obedecen a un criterio uniforme a nivel nacional. Cada municipio, a través de su planificación urbana, establece los lineamientos que deben cumplir las copropiedades según su tamaño y tipología. Esto incluye la obligación de disponer de espacios adecuados para personas con movilidad reducida, con dimensiones y señalización específicas que garanticen su accesibilidad.