El sueño de tener una vivienda va mucho más allá del espacio. Es una meta cuyos cimientos contemplan las condiciones adecuadas para vivir de manera digna.
Pero en Colombia, esa meta todavía tiene una deuda pendiente. El mercado enfrenta una brecha entre lo que necesitan los hogares y la capacidad del sistema para responder a esa demanda. Y aunque esto podría traducirse simplemente en la falta de casas nuevas, la realidad es más compleja.
Un informe realizado por el equipo de investigaciones económicas de Bancolombia sugiere que el desafío que enfrenta el sector de vivienda en el país es estructural. Si bien el déficit habitacional se ha ido reduciendo de manera gradual, la convergencia sigue siendo lenta y el mayor rezago permanece en calidad, no solo en falta de unidades.
De acuerdo con datos del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), en 2025, el déficit habitacional se ubicó en 25,6 %, lo que muestra una mejoría respecto al 26,8 % de 2024 y del 32,8 % de 2019. Esa brecha entre el último año y el anterior equivale a 4,8 millones de hogares.
Ahora bien, los analistas destacan que la señal relevante no es únicamente que el indicador haya descendido, sino que el dato de fondo es que una cuarta parte de los hogares aún tiene problemas de acceso o de habitabilidad.
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Más allá de la cantidad
El déficit habitacional es la forma de medir cuántos hogares no tienen una vivienda adecuada. Entre 2024 y 2025, el indicador experimentó una caída de 1,2 puntos porcentuales, un dato que, según los expertos, debe leerse con lupa.
Y es que esta variable cuenta con dos componentes de medición: el cuantitativo, que mide la falta de unidades de vivienda, y el cualitativo, que recoge las viviendas que existen, pero tienen deficiencias graves en materiales, servicios o condiciones de habitabilidad.
El año pasado, el déficit cuantitativo se ubicó en 6,3 %, lo que equivale a 1,18 millones de hogares; mientras que el cualitativo alcanzó al 19,3 % de los hogares, es decir, 3,63 millones de familias. Este margen implica que la mayor parte del rezago no se concentra en la ausencia de una unidad adicional, sino en carencias de habitabilidad dentro del stock existente.
De hecho, si se quiere ver el panorama con más detalle, la brecha se profundiza entre zonas rurales y urbanas. Según los datos del DANE, el déficit en las urbes cerró 2025 en 16,5 %, mientras que en el campo alcanzó el 58,6 %.
El equipo de investigaciones de Bancolombia señala que, aunque el ajuste fue parcial, confirma una dinámica de corrección lenta. Eso da cuenta de que el problema no puede reducirse a producir más vivienda nueva, sino que la discusión debe ampliarse a una transición efectiva hacia mejores condiciones para quienes la habitan.
En otras palabras, “el mercado puede mostrar episodios de recuperación comercial y aun así mantener casi intacto el problema de fondo, porque la reducción del rezago depende de varios canales que no avanzan al mismo ritmo: nueva oferta, mejoramiento de vivienda, acceso a servicios y capacidad de pago de los hogares”.
Presión desde adentro
El informe también explora otra arista, y es que la presión sobre el mercado de vivienda también está asociada a cómo se está recomponiendo la estructura de los hogares. Es decir, que el problema va mucho más allá del crecimiento de la población.
En 2025, el país alcanzó cerca de 53,4 millones de habitantes y 19 millones de hogares. Detrás de esas cifras hay un cambio silencioso: los hogares son cada vez más pequeños. El promedio pasó de 3,10 personas por vivienda en 2019 a 2,82 en 2025. Y aunque la diferencia parece menor, implica que para una misma población hoy se necesitan más viviendas que antes.
Este cambio modifica la lectura tradicional de demanda, puesto que un país puede desacelerar su crecimiento poblacional y, aun así, mantener presión sobre vivienda si la cantidad de hogares sigue aumentando.
“La reducción del tamaño promedio refleja transformaciones familiares, laborales y urbanas que elevan la necesidad de unidades independientes. Por eso, la demanda habitacional no debe analizarse únicamente con población total, sino con formación de hogares, porque es el hogar y no la persona individual el que normalmente toma decisiones de arriendo, compra, endeudamiento y localización”, menciona el reporte.
En la práctica, las cifras respaldan esa tendencia. El año pasado, el número de hogares unipersonales escaló a 20,2 %, mientras los monoparentales se mantuvieron en 24,3 % y los biparentales bajaron a 51,3 %.
El cambio no es menor. Que hoy existan más hogares pequeños o sostenidos por una sola persona significa que se necesitan más viviendas, pero eso no necesariamente viene acompañado de mayores ingresos o de una mayor capacidad para comprarlas. En especial, cuando esa adquisición depende de una cuota inicial, tasa hipotecaria y estabilidad de ingresos.
“Esta dinámica ayuda a entender por qué el déficit no converge con facilidad. Si el número de hogares aumenta y una parte de ellos tiene menor capacidad individual de pago, el mercado enfrenta una presión doble: necesita más unidades y, al mismo tiempo, debe ofrecer soluciones compatibles con ingresos más fragmentados”, añade.
En 2026, esa presión estructural podría seguir ampliándose, puesto que continúa operando a la par que el mercado muestra señales de menor ejecución.
Frente al primer trimestre del 2025, las ventas netas cayeron 6,1 %, los lanzamientos 9,4 % y las iniciaciones 31,3 %, mientras las renuncias aumentaron 6,2 %. Aquí el dato a tener en cuenta es que no solo se está debilitando el sector, sino que el ajuste es mucho más marcado en la decisión de iniciar obra.
Entonces, si la oferta futura no crece al ritmo que exige la formación de hogares, la brecha no se corrige por sí sola, sino que se desplaza. De acuerdo con los analistas, esto podría reflejarse en un mayor peso del arriendo, en la postergación de la compra de vivienda o en la permanencia de hogares en espacios con limitaciones.
En este contexto, el reto no pasa únicamente por recuperar las ventas, sino por lograr que la necesidad de vivienda realmente pueda traducirse en acceso y en proyectos ejecutados.
“La demanda potencial puede seguir presente, pero mientras el acceso siga restringido y la ejecución opere con cautela, el ajuste del déficit, de la tenencia y de la calidad de la vivienda continuará siendo lento e incompleto”, concluye el informe.
