Para quienes viven o tienen un inmueble en una propiedad horizontal, existe una pregunta que puede generar confusión al momento de pagar el impuesto predial: ¿quién responde por el tributo correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto?
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El Consejo de Estado acaba de reiterar un criterio que permite despejar esa duda. La Sección Cuarta determinó que, una vez un inmueble es sometido formalmente al régimen de propiedad horizontal y se abren las matrículas inmobiliarias de las unidades privadas, el impuesto predial se causa sobre cada una de esas unidades y el valor correspondiente a los bienes comunes queda incorporado en la obligación tributaria de cada propietario, de acuerdo con su coeficiente de copropiedad.
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La decisión fue adoptada el 20 de agosto de 2026 por la Sección Cuarta del Consejo de Estado, con ponencia del magistrado Wilson Ramos Girón, dentro del proceso promovido por CSA Constructora Santa Ana SAS contra el municipio de Chía, identificado con el radicado 25000-23-37-000-2023-00097-01 (30679). El proceso estaba relacionado con el impuesto predial de los años 2016 y 2017 y un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal.
La discusión surgió porque el municipio de Chía había determinado el impuesto predial sobre el inmueble que originalmente tenía una matrícula inmobiliaria general. Sin embargo, ese predio ya había sido sometido al régimen de propiedad horizontal y se había dividido jurídicamente en unidades privadas.
El Consejo de Estado explicó que la existencia de una matrícula inmobiliaria general para los bienes comunes no significa que el impuesto predial deba cobrarse nuevamente de manera independiente sobre esos bienes comunes.
La sentencia señala que, una vez protocolizado el reglamento de propiedad horizontal, el impuesto causado por cada bien privado “incorpora el correspondiente a los bienes comunes en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo”.
En términos sencillos: el propietario de cada apartamento, oficina, local o unidad privada asume dentro de su impuesto predial la parte que le corresponde de las zonas comunes, como pueden ser áreas de circulación, zonas verdes u otros espacios que jurídicamente hagan parte de los bienes comunes.
Supongamos un edificio con 10 apartamentos y que cada uno tiene un coeficiente de copropiedad del 10 %. En ese caso hipotético, si existe un impuesto predial asociado a los bienes comunes, no significa que la administración del edificio tenga que asumir por separado ese impuesto como si fuera propietaria de esas áreas.
La obligación se incorpora en el impuesto predial de cada una de las unidades privadas, según el porcentaje de copropiedad que corresponda. Por eso, dos apartamentos de un mismo edificio podrían tener obligaciones diferentes si sus coeficientes de copropiedad no son iguales.
La razón está en que la persona jurídica que surge con la propiedad horizontal administra los bienes y servicios comunes, pero no es la titular de esos bienes. El Consejo de Estado precisó que la titularidad y el dominio corresponden a los propietarios de las unidades privadas, de acuerdo con sus respectivos coeficientes.
¿Qué pasa con la matrícula de los bienes comunes?
Aquí está uno de los puntos que puede generar mayor confusión. La sentencia explica que, después de constituirse la propiedad horizontal, el folio de matrícula inmobiliaria y el registro catastral del edificio o predio general pueden permanecer vigentes para efectos relacionados con los bienes comunes.
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Al mismo tiempo, las unidades privadas tienen sus propias matrículas inmobiliarias y registros catastrales. Por eso, que todavía exista una matrícula general asociada a los bienes comunes no significa que el impuesto predial deba cobrarse sobre ese inmueble como si las unidades privadas no hubieran sido creadas.
El Consejo de Estado reiteró que, una vez abiertas las matrículas de las unidades privadas, el tributo debe causarse respecto de ellas e incorporar la proporción correspondiente a los bienes comunes.
El Consejo de Estado aclara que la información del catastro no siempre tiene la última palabra
Otro aspecto relevante de la sentencia tiene que ver con la información utilizada por las administraciones municipales para liquidar el impuesto. El municipio de Chía argumentó que había determinado el tributo con base en la información catastral suministrada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), la cual no identificaba el inmueble como un bien común sometido al régimen de propiedad horizontal.
Sin embargo, el Consejo de Estado recordó que si existe una diferencia entre la información catastral y las características reales del inmueble al momento en que se causa el impuesto, deben prevalecer estas últimas, porque la información catastral puede estar desactualizada o contener errores.
La fecha resulta importante porque el impuesto predial se causa, entre otros elementos, con referencia a la situación del inmueble al 1 de enero de cada periodo gravable.
En el caso analizado, para los años 2016 y 2017 ya estaba protocolizado el reglamento de propiedad horizontal y se habían abierto 27 matrículas inmobiliarias correspondientes a las unidades privadas.
Por esa razón, el Consejo de Estado concluyó que la administración municipal no podía desconocer esa realidad jurídica simplemente porque su información catastral no estuviera actualizada.
La controversia no era una consulta general sobre todos los edificios del país, sino un proceso judicial concreto entre CSA Constructora Santa Ana SAS y el municipio de Chía. La empresa había demandado los actos mediante los cuales se determinó el impuesto predial de los periodos discutidos.
El Consejo de Estado concluyó que la administración había determinado el tributo sin tener en cuenta que el inmueble ya estaba sometido al régimen de propiedad horizontal.
Por ello, consideró improcedente la liquidación realizada sobre el predio general y explicó que el recaudo debía dirigirse a los propietarios de las unidades privadas, porque la obligación de cada una ya incorpora la proporción correspondiente a los bienes comunes.
La corporación también señaló que los actos administrativos estaban falsamente motivados porque la administración omitió considerar que el inmueble ya había sido sometido al régimen de propiedad horizontal y desconoció las reglas según las cuales el impuesto de cada unidad incorpora la participación correspondiente en los bienes comunes.
Finalmente, la Sección Cuarta confirmó la sentencia de primera instancia y condenó al municipio demandado al pago de las costas de la segunda instancia, fijando las agencias en derecho en el equivalente a un salario mínimo mensual legal vigente.
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La decisión deja una regla clara: los bienes comunes de una propiedad horizontal no generan, por sí mismos y de manera separada, una obligación de impuesto predial que deba pagar la administración de la copropiedad como si fuera propietaria de esos bienes.
Cuando la propiedad horizontal está debidamente constituida, el impuesto se causa sobre las unidades privadas y cada obligación incluye la participación correspondiente en los bienes comunes, de acuerdo con el coeficiente de copropiedad.
