En Colombia, cuatro de cada diez hogares viven en arriendo o subarriendo, una realidad que convierte cualquier cambio en las reglas de estos contratos en un asunto de impacto directo para millones de personas. El Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) reportó que esta modalidad fue la más frecuente en el país durante 2025, con el 40,8 % de los hogares.
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Ahora, una serie de medidas extraordinarias abre la puerta a modificar temporalmente algunas condiciones de los arrendamientos en zonas afectadas por una emergencia nacional. Las disposiciones contemplan aplazamientos de reajustes, acuerdos para pagar los cánones y prórrogas contractuales, pero su aplicación depende de las condiciones establecidas en la norma y de que la afectación correspondiente pueda acreditarse.
El cambio está relacionado con el sismo del pasado 10 de agosto de 2026, que provocó daños en viviendas y otras edificaciones. La emergencia también llevó al Gobierno a establecer mecanismos especiales para atender las consecuencias económicas y sociales en los territorios afectados.
La magnitud de los daños ayuda a dimensionar el contexto de las medidas. Una evaluación rápida desarrollada por el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) y la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres (UNGRD), con otras entidades, estimó que más de 225.000 estructuras resultaron afectadas, incluidas más de 217.000 viviendas y 406.000 personas afectadas, pertenecientes a cerca de 193.000 familias.
Fue en medio de ese panorama que fue expedido el Decreto 1423 de 2026, el cual estableció medidas extraordinarias durante seis meses para determinados contratos de vivienda y locales comerciales en municipios afectados por el sismo. La aplicación no es automática para cualquier arrendatario del país: debe comprobarse que el municipio, el inmueble, el contrato y la persona estén cobijados por las disposiciones.
Las medidas para los arriendos en Colombia
De acuerdo con la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, uno de los principales cambios consiste en aplazar durante seis meses los reajustes anuales de los cánones que deban efectuarse dentro del período de aplicación de la medida.
Esto significa que el incremento que corresponda al contrato no se cobraría durante ese lapso en los términos habituales. Sin embargo, el aplazamiento no implica necesariamente que el valor dejado de cobrar desaparezca: la norma permite diferirlo posteriormente.
Durante el período de aplazamiento no podrán cobrarse intereses de mora, penalidades ni sanciones por el valor que se haya dejado de cobrar por ese concepto. La medida busca aliviar temporalmente las obligaciones de los arrendatarios afectados, aunque las condiciones específicas deben revisarse en cada caso. Por eso, antes de modificar el valor de un contrato o la forma de pago, es importante verificar si la situación está cubierta por el decreto.
Las medidas también contemplan una prórroga extraordinaria de seis meses para determinados contratos de vivienda y locales comerciales cuyo vencimiento esté previsto entre el 10 de agosto y el 31 de diciembre de 2026.
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Para acceder a esta extensión, el arrendatario afectado debe requerirla y la afectación debe estar acreditada. No se trata, por tanto, de una ampliación general de todos los contratos que terminen durante esas fechas.
Existen excepciones. Entre ellas se encuentran los inmuebles declarados en condición de inhabitabilidad total o con riesgo inminente de colapso, así como algunos casos en los que el propietario necesita el inmueble para su propia habitación o la de su núcleo familiar.
Estas condiciones hacen necesario revisar tanto el estado del inmueble como las circunstancias particulares del contrato antes de dar por hecho que procede la prórroga.
Otro punto central es la forma de pagar el arriendo durante la emergencia. La norma plantea que arrendadores y arrendatarios procuren acuerdos que pueden incluir períodos de gracia, descuentos o pagos diferidos.
En la práctica, las partes pueden buscar una fórmula que permita atender las dificultades económicas derivadas de la emergencia sin desconocer las condiciones aplicables al contrato. Sin embargo, las medidas no significan que la obligación de pagar el canon desaparezca.
La recomendación de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá es dejar por escrito los acuerdos alcanzados, revisar las condiciones particulares de cada contrato y confirmar que las partes estén cobijadas por las disposiciones. Documentar los compromisos ayuda a reducir el riesgo de desacuerdos posteriores sobre fechas, montos o saldos pendientes.
Límites a nuevos arriendos para evitar incrementos especulativos
El decreto también establece reglas para evitar que la emergencia se traduzca en incrementos especulativos al celebrar nuevos contratos. En vivienda, cuando haya existido un contrato anterior sobre el mismo inmueble, el nuevo canon no podrá superar el valor previo incrementado hasta en la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año anterior.
Para los inmuebles comerciales se contemplan reglas específicas y, en determinadas circunstancias, el valor podrá sustentarse mediante un avalúo comercial o técnico. Por eso, las condiciones aplicables a una vivienda no deben trasladarse automáticamente a un local comercial: es necesario verificar el tipo de inmueble y la regla correspondiente.
La medida busca limitar aumentos que aprovechen la situación de emergencia, aunque su aplicación depende de las características de cada operación y de los requisitos fijados en la norma.
La presidenta ejecutiva de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, Lina María Torrado Rojas, llamó a las partes a actuar con transparencia y buscar acuerdos frente a las dificultades que enfrentan los territorios afectados: “El llamado es a que arrendadores y arrendatarios entiendan que estamos frente a una situación excepcional que requiere acuerdos y transparencia. Proteger la relación contractual y evitar incrementos que profundicen las dificultades económicas será importante para la recuperación del mercado inmobiliario”, señaló.
La entidad recomendó verificar que el inmueble, el contrato y las personas involucradas cumplan las condiciones para acceder a las medidas antes de aplazar un reajuste, acordar pagos o solicitar una extensión contractual.
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Las disposiciones tienen especial relevancia para Bogotá y Cundinamarca, así como para los departamentos incluidos en la emergencia, entre ellos Tolima, Huila, Caldas, Risaralda y Antioquia. No obstante, la cobertura depende de que se trate de municipios y de personas, contratos o inmuebles cuya afectación directa por el sismo esté acreditada.
