El rápido crecimiento de las viviendas turísticas en Colombia ha intensificado la discusión sobre formalidad, control y sostenibilidad del turismo, especialmente en las grandes ciudades.
Por esto, el Ministerio de Comercio, en conjunto con varios gremios del sector, busca endurecer las medidas a través de un decreto que ya cerró su fase de comentarios y empieza su proceso para quedar en firme.
Valora Analitik realizó una entrevista con el presidente de Cotelco, José Andrés Duarte, para conocer la postura de la hotelería frente a la iniciativa, el impacto que la vivienda turística tiene para la industria formal y los efectos sociales que hoy generan estas dinámicas en los territorios.
¿Qué se busca realmente con el proyecto de decreto?
Las normas que se están incorporando no son nuevas. Existen desde 1997 y han sido reforzadas con el paso de los años. Muchas viviendas turísticas ya cumplen con estos requisitos. Lo que se busca es actualizar el Registro Nacional de Turismo (RNT) para que contemple de manera integral normas que ya están en la ley y que ya deberían estarse cumpliendo.
No es una conversación entre tipologías ni entre plataformas. Todas son bienvenidas, siempre que ayuden a construir un turismo más seguro para los turistas y que permita una mejor convivencia con las comunidades. El decreto no prohíbe nada, no limita opciones ni busca expulsar plataformas. Lo que busca es que se cumpla la norma existente.
¿Cotelco cuenta con viviendas turísticas afiliadas?
Dentro de la asociación se representa a toda la tipología del alojamiento turístico. En su mayoría son empresarios pequeños y existe una amplia diversidad: albergues, refugios, centros vacacionales, apartahoteles, glamping, hoteles, casas, apartamentos y fincas turísticas.
En un agregado, la categoría de viviendas turísticas representa aproximadamente entre 12 % y 14 % de los establecimientos asociados. Sin embargo, cuando se habla desde el sector, no se habla solo por los afiliados, sino por todos los establecimientos del alojamiento turístico del país.
La representación busca el crecimiento turístico sostenible y una vocería donde prime el interés general. Esta no es solo una conversación entre prestadores, sino sobre un ecosistema más profundo que incluye a las comunidades y a los turistas.
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Si las comunidades no quieren un crecimiento como el que se está registrando, con los impactos que se están viendo, se ponen en riesgo las posibilidades de crecimiento del sector. Al mismo tiempo, los turistas nacionales e internacionales necesitan condiciones mínimas de seguridad, confianza y calidad.
¿Qué diferencia a una vivienda turística formal de una que no lo es?
La principal diferencia suele ser el RNT, pero no es el único elemento. Existen compromisos adicionales relacionados con calidad, sostenibilidad y cumplimiento normativo. Hay un proceso de verificación y un checklist que busca que los establecimientos se sumen a una visión compartida del turismo responsable.
El RNT es la herramienta fundamental para enfrentar los desafíos y oportunidades del crecimiento del sector, pero está acompañado de muchas otras obligaciones legales que ya hacen parte del marco normativo colombiano y que aplican a todas las tipologías de alojamiento.
¿Cuánto aporta el sector de alojamiento a la parafiscalidad del turismo?
El sector de alojamiento aporta el 2,5 X 1.000 de los ingresos operacionales.
Todos los establecimientos que prestan servicios de alojamiento turístico están obligados a realizar este aporte. Sin embargo, los reportes muestran que la contribución desde la tipología de vivienda turística es muy baja. Para renovar el Registro Nacional de Turismo es obligatorio estar al día con este pago, lo que refuerza la necesidad de una mirada integral sobre formalidad y recaudo, sin importar el valor de la noche vendida.
Al parecer un bajo porcentaje de las viviendas turísticas están aportando a la luz de la misma venta que las plataformas afirman realizan en el país, y no respondería el monto de lo que ya hoy vienen aportando. Con herramientas de webscraping se ve un flujo de recursos importante que bienvenido y muy bien que se realice pero ello implica también la responsabilidad de aportes de la parafiscalidad con la que se financia la promoción de turismo, la competitividad y la infraestructura turística del país.
¿Cuántas viviendas turísticas están realmente registradas en el país?
Actualmente, el RNT cuenta con cerca de 67.000 viviendas turísticas inscritas. No obstante, en un estudio realizado sobre 600 establecimientos de distintas tipologías se encontró que más de 300 presentaban errores en la información, como direcciones incorrectas, datos incompletos de los responsables o inconsistencias sobre la infraestructura.
Al contrastar estos datos con información de plataformas internacionales de análisis de mercado, se identifica una oferta cercana a 104.000 establecimientos ofertándose, lo que revela una brecha muy significativa entre la oferta formal y la que opera por fuera del registro. Esta diferencia se observa solo en cuatro plataformas digitales, pese a que en el país existen muchas más.
Además, se detectan establecimientos que se promocionan con un supuesto RNT que no aparece en el registro oficial. A esto se suma una gran cantidad de oferta que circula en redes sociales como Facebook, Instagram, TikTok o WhatsApp, que ni siquiera está incluida en estas cifras.
¿Qué tan acelerado ha sido el crecimiento de las viviendas turísticas?
Al comparar los datos del RNT entre 2022 y 2024, se observan crecimientos extremadamente altos en las grandes ciudades. En el caso de Cali, el aumento supera el 5.000 % en la tipología de viviendas turísticas. Otras ciudades capitales como Medellín y Cartagena registran incrementos superiores al 1.000 %.
Este crecimiento contrasta con la evolución de la demanda. En el mejor de los escenarios, la demanda internacional creció alrededor del 11 %. Esto genera un desbalance evidente entre oferta y demanda.
Además, este crecimiento se concentra principalmente en ciudades capitales, donde existen menos barreras de entrada y mayores facilidades para la informalidad.
¿Las viviendas turísticas están concentradas entonces en grandes ciudades?
Sí, contrario a lo que se piensa, la vivienda turística está muy concentrada en el país en algunos actores. Cifras dicen que el 67 % de las propiedades de vivienda turística pertenecen a un propietario que tiene al menos tres de estas unidades para ese fin.
Además, no se habla de solo una habitación o cuarto que ayude a generar ingresos adicionales a las personas, sino que el 72 % de esta vivienda turística se hace a través del alquiler de casa completa y solo el 27 % de una habitación en una casa.
¿Qué impactos sociales está generando este fenómeno?
El crecimiento descontrolado de la oferta de vivienda turística no solo tiene efectos económicos, también impacta el territorio, encarece el costo de vida y presiona los mercados inmobiliarios, contribuyendo a procesos de gentrificación que ya están ampliamente documentados.
Esta no puede ser una conversación ajena a la vocación del suelo, a las normas de copropiedad ni a la convivencia en los territorios. Hay una gran cantidad de establecimientos que se ofertan pese a que las copropiedades lo prohíben expresamente, estableciendo que el uso debe ser únicamente residencial.
¿La caída de los ingresos de alojamiento en Colombia también tiene que ver con el auge de viviendas turísticas?
De acuerdo con la encuesta mensual del DANE, los ingresos del sector registran una caída cercana al 3,7 %. La informalidad impacta de manera sustancial porque no se compite en condiciones justas. Un ejemplo claro es el IVA del 19 %, que los establecimientos formales deben recaudar, mientras que buena parte de la oferta informal no lo hace.
Esto reduce los recursos disponibles para política social, servicios públicos y seguridad, que también son fundamentales para el desarrollo de los destinos turísticos.
Esta no puede ser una conversación limitada a los prestadores de servicios. Debe analizarse desde el territorio, los impactos en las comunidades, la gentrificación, la convivencia y la sostenibilidad del crecimiento.
El acceso al RNT no puede reducirse a un trámite digital sin controles. Se trata de garantizar condiciones mínimas de calidad, seguridad y confianza para los turistas, y de asegurar que el turismo continúe siendo una actividad económica viable y sostenible para el país.
