Desde hace algunos meses, el mercado está atento a la emisión de títulos participativos que hará el vehículo inmobiliario Pei, que ha sido socializado en diversos espacios. Dicha emisión está casi a punto de materializarse.
Pei ya ha hecho 11 emisiones de títulos participativos y otras dos de deuda, lo que lo ha convertido en un emisor recurrente en el mercado de capitales. Su emisión más reciente fue en 2019, según explicó a Valora Analitik Jairo Corrales, su presidente.
Actualmente, Pei tiene cerca de 42 millones de títulos en circulación, que se negocian en el mercado de renta variable, siendo uno de los dos vehículos inmobiliarios disponibles para ser negociados como acciones. Con esta nueva emisión, esperan sumar alrededor de 7 millones de títulos adicionales.
“Además de reactivar el mercado de capitales, buscamos optimizar la estructura del vehículo”, afirmó Corrales, al dar detalles sobre esta emisión, que se daría en el transcurso de agosto.
Relacionado: Similitudes y diferencias entre Pei y TIN, los títulos participativos en renta variable en la bvc
Características de la emisión de títulos de Pei
Según explicó Corrales, la emisión está prevista hasta por un monto de $500.000 millones, los cuales estarán destinados a prepagar las obligaciones financieras más costosas.
Esto hace parte de una labor que ya ha emprendido Pei para reducir sus niveles de deuda, si se tiene en cuenta que en los últimos años, las tasas de interés se incrementaron significativamente: “nuestro costo promedio de deuda pasó de 7 % a 14,5 % y hoy está alrededor del 10,5 %”.
El presidente de Pei dijo que, “aunque ya no estamos en los niveles extremos de 2023, tampoco hemos regresado a los del periodo pospandemia. Por eso tiene sentido realizar esta emisión”.
En relación con el precio de los títulos a emitir, se explicó que el valor en el mercado primario debe corresponder al promedio de transacción en el mercado secundario de los últimos 90 a 180 días, “lo que indica que el precio de emisión estará cercano a los $70.000”. Al tiempo, se mencionó que los títulos de Pei son fungibles, es decir, todos los inversionistas participan en todo el portafolio.
“En esta emisión vamos a titularizar activos como el Hotel Calablanca, ubicado en Barú, Cartagena, las residencias universitarias de CityU en Bogotá, los edificios de oficinas corporativas Alianza en Bogotá, el activo Sanitas Tequendama en Cali, el edificio Rivana en Medellín y un centro de distribución de Nutresa en Cartagena”, dijo.
¿Quiénes son los inversionistas de Pei?
Jairo Corrales, presidente de Pei, mencionó que “algunos podrían pensar que emitir a un precio de mercado secundario, con descuento frente al valor patrimonial, podría diluir a los inversionistas actuales”.
Sin embargo, aclaró que el prospecto contempla derecho de preferencia. Esto quiere decir que en la primera ronda sólo podrán comprar los inversionistas actuales; en la segunda, podrán hacerlo también nuevos inversionistas. “La dilución se compensa con el ahorro en el costo financiero, al prepagar las deudas más costosas”, dijo.
Al ver la composición de los inversionistas del vehículo, cerca del 48 % de los títulos están en manos de administradoras de fondos de pensiones: 30 % en pensiones obligatorias y 18 % en voluntarias.
Les siguen compañías de seguros (cerca de 8 %), personas jurídicas y Family Offices (más del 20 %) y personas naturales, que suman alrededor del 24 % de los títulos. Adicionalmente, Corrales indicó que tienen una participación de inversionistas extranjeros cercana al 6 %, principalmente BlackRock, Ashmore y fondos que siguen índices, como los ETF.
Relacionado: Calendario resultados financieros de emisores para el segundo trimestre de 2025 en Colombia
Expectativa para segundo trimestre y desempeño en Bolsa de Colombia
De cara a la temporada de resultados para el segundo corte de este año, el presidente de Pei estimó que “serán positivos. Buenos ingresos, márgenes sanos y una vacancia baja. Las tasas de interés han bajado menos de lo esperado, por eso la emisión sigue siendo una prioridad para reducir la exposición a deuda”, reiteró.
En términos de su estrategia, Pei también avanza en la optimización del portafolio: “Cerramos tres desinversiones el año pasado y tenemos otra prevista para el tercer trimestre, en el segmento comercial. También analizamos adquisiciones en categorías con buena dinámica de mercado y oportunidades de desarrollo”.
Sobre la negociación en el mercado de renta variable, Corrales dijo que “desde la inclusión en el índice MSCI Colcap y otros, hemos visto mejoras sustanciales. En mayo de 2024, BlackRock invirtió cerca de $200.000 millones, lo que impulsó el volumen de transacciones diarias por encima de $3.000 millones y un acumulado anual de $700.000 millones”.
Reconoció que, aunque el título aún transa con un descuento superior al 50 %, ese margen ha venido bajando desde el pico del 80 % en 2020. “Seguimos trabajando para cerrar la brecha entre el valor patrimonial y el precio del título, respaldados por activos sólidos y márgenes operacionales saludables”, añadió.
