El sector de la construcción de vivienda en Colombia cerró octubre de 2025 con un panorama que muestra señales de recuperación en las ventas, pero con una fuerte desaceleración en el inicio de nuevas obras.
Así lo indican las Tablas de Coyuntura de Coordenada Urbana, de Camacol, que muestran un mercado reactivándose después de un periodo marcado por tasas elevadas, caída en la demanda y fuerte presión inflacionaria sobre los costos de construcción.
Aunque la demanda comienza a mostrar una mejor dinámica, especialmente en la vivienda de interés social (VIS), las constructoras continúan actuando con cautela ante la incertidumbre regulatoria, los ajustes en subsidios y las restricciones para acceder a créditos de construcción. Esto obliga al sector a transitar un camino de recuperación lenta, con riesgos evidentes para la oferta futura.
Ventas repuntan impulsadas por la VIS y tasas más bajas
De acuerdo con el documento, en los primeros 10 meses del año se vendieron 145.579 unidades de vivienda nueva, un crecimiento del 12,4 % frente al mismo periodo de 2024. Este repunte confirma que la demanda está respondiendo al descenso gradual en las tasas de interés, la estabilización del precio del dólar y la recuperación del empleo urbano.
Al mismo tiempo, los lanzamientos crecieron 13,8 %, hasta 113.784 unidades, lo que demuestra que las compañías están comenzando a reactivar su oferta comercial luego del freno observado en los últimos dos años.
El segmento VIS fue nuevamente el sector que impulsa al mercado por una demanda estructural elevada, menores precios relativos y oferta con mayor rotación en ciudades como Bogotá, Barranquilla y Bucaramanga.
Iniciaciones caen
Mientras las ventas mejoran, el inicio de nuevas obras sigue cayendo con fuerza. Entre enero y octubre se iniciaron 90.526 unidades, una reducción del 23,9 % frente al mismo periodo del año anterior. Este comportamiento evidencia que, pese al repunte comercial, las empresas constructoras siguen encontrando obstáculos para poner proyectos en marcha.
El retroceso en iniciaciones está relacionado con mayores exigencias de los bancos para financiar obras, demoras en licenciamientos y revisiones urbanísticas, aumento en costos de habilitación de suelo y persistencia de riesgos regulatorios que impactan la planeación de proyectos. La falta de claridad sobre esquemas de subsidios también ha frenado cierres financieros, especialmente en ciclos VIS.
Ventas suben, pero la construcción sigue rezagada
Entre noviembre de 2024 y octubre de 2025 se vendieron 170.711 unidades, un crecimiento del 11,3 % anual. También se lanzaron 135.679 unidades, un incremento del 9,7 %.
Sin embargo, las iniciaciones cayeron 18,9 %, para un total de 112.406 unidades, mostrando que el desfase entre ventas y construcción se mantiene.
Este fenómeno implica que el mercado está en un proceso de transición: la demanda avanza más rápido que la oferta, lo que podría generar presiones sobre inventarios y precios en 2026 si no se recupera el ritmo de nuevas obras.
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VIS domina el inventario del país
A octubre de 2025 había 156.452 unidades de vivienda nueva disponibles para la venta, un descenso del 8,5 % frente al mismo mes del año anterior.
De esta oferta, el 58 % corresponde a vivienda VIS, lo que refleja no solo el peso del segmento en la demanda, sino también en la estructura actual del inventario.
La reducción en la oferta disponible está directamente relacionada con la caída de las iniciaciones. En ciudades como Bogotá, Medellín y Cali ya comienza a percibirse un inventario más ajustado en viviendas de estratos medios, lo que podría limitar la capacidad de expansión del mercado en el corto plazo.
Reactivación del sector
Las cifras del año muestran un mercado que se va alejando del ciclo más complejo vivido entre 2023 y 2024, pero que aún enfrenta fuertes retos en materia de construcción. La inflación cedió, las tasas iniciaron un ciclo descendente y la estabilidad del dólar redujo la presión sobre el costo de materiales, factores que explican el repunte comercial.
Aun así, las restricciones crediticias para constructoras, la incertidumbre normativa, los cambios en subsidios y las demoras en licenciamientos siguen afectando la puesta en marcha de nuevos proyectos, especialmente aquellos de gran escala.
El avance del año evidencia que la recuperación está ocurriendo en dos tiempos: las ventas avanzan más rápido que la construcción. Esta brecha, si se mantiene, podría generar tensiones en el inventario y aumentar los precios en 2026, especialmente en ciudades donde la demanda ha respondido con fuerza en los últimos meses.
