Hace casi un año, la Titularizadora Colombiana lanzó la primera emisión de lo que se convirtió en su primer título hipotecario llamado TIN.
El título, tal como informó Valora Analitik, entró a competir contra otros fondos inmobiliarios como PEI e Inmoval.
Ahora, la Titularizadora, presidida por Alberto Gutiérrez Bernal, se alista para salir al mercado con la segunda emisión del TIN. La primera emisión quedó en manos de inversionistas profesionales pero también en las de inversionista personales naturales a partir de una inversión de $5 millones.
Esta segunda colocación se hará por entre $150-200 mil millones dependiendo de los activos que se incluyan en el portafolio del fondo inmobiliario.
De acuerdo con el directivo de la empresa, se fijará en la rentabilidad para captar los recursos y eso indica que no se hagan emisiones grandes sino basadas en la generación de valor a los inversionistas.
Detalló que el 10 % de la nueva emisión irá en una primera vuelta a los actuales inversionistas que tendrán derecho preferencial.
El precio de la emisión se basará en las negociaciones del día previo a la emisión. Se espera tenar un número mayor de pequeños inversionistas para diversificar la base.
Esa nueva emisión tendrá una única comisión que se cobra por concepto de la estructuración. En la presentación sobre la emisión se dijo que la universalidad de los títulos no tiene cartera vencida.
Se espera que la rentabilidad se mantenga después de ser del 7,64 % en el primer semestre del año proveniente en un 88 % de rendimientos y 12 % de valorización.
La rentabilidad esperada a 10 años es de 10,59 % con supuestos de valorización del IPC y de una vacancia del 5 %.
Según Gutiérrez, los resultados del primer semestre fueron mejores de lo esperado y espera que la rentabilidad por valorización se vaya incrementando a medida que los gastos iniciales se vayan superando.
Su visión es que en el sector de oficinas el mercado sigue estando en las principales ciudades del país, en la medida en que los precios sigan a la baja se debería observar una menor vacancia, dijo.
En el segmento de bodegas, agregó, la cuidad que mayor vacancia tiene es Bogotá. Por ello, dijo, se debería focalizar en proyectos fuera de Bogotá y en contratos muy estructurados. “Si se encuentran inmuebles con alto potencial no se despreciaría la oportunidad”, aseguró el presidente de la firma.
Con respecto a la migración de los fondos inmobiliarios a la rueda de renta variable (desde la rueda de renta fija), dijo que ese proceso se daría en marzo de 2020 mientras se trabaja con la Bolsa de Valores de Colombia y la Superintendencia Financiera.
Para ellos se avalúa el impacto que la migración pueda tener en el precio de los títulos buscando que no vaya a afectar a los actuales inversionistas en términos de liquidez.
En su concepto, una valoración de mercado en renta variable puede generar mayor volatilidad en la valoración del título. Por lo tanto, espera que esa volatilidad sea acorde con la naturaleza del título.
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