El mercado hipotecario colombiano mantiene la tendencia positiva en el otorgamiento de créditos observada en los últimos dos años. Un análisis de Fitch Ratings, a junio de 2025, destacó que el saldo de originaciones mantuvo su participación en el sistema bancario en un promedio del 17 % y ha sostenido una trayectoria al alza.
Esta dinámica, según la agencia calificadora, es reflejo de la reducción de la tasa de interés de política monetaria del Banco de la República, que pasó del 13,25 % en junio de 2023 al 9,25 % en junio de 2025. Como consecuencia directa, las tasas hipotecarias han descendido a su nivel más bajo en los últimos 24 meses.
Así mismo, Fitch identificó que la tendencia a la baja de las tasas de interés ha tenido un efecto directo en el comportamiento de los deudores, tal como lo había anticipado. Las tasas de prepago de los títulos respaldados por hipotecas (RMBS) han aumentado hasta niveles superiores al 15 % en 2025 desde un promedio del 10 % en 2024.
No obstante, en la cartera calificada específicamente por Fitch, aunque también se observa una tendencia al alza, los niveles de prepago son menores: promediaron el 11 % durante el primer semestre de 2025. Esto se debe a las características particulares de estos productos, como una alta antigüedad y créditos con tasas de interés bajas en relación con las que ofrece el mercado actualmente.
Reducción de subsidios a vivienda ha sido compensada por otros actores
El informe de Fitch resaltó que el mercado ha experimentado cambios en la estructura de los subsidios a la vivienda. Tras la suspensión del programa gubernamental “Mi Casa Ya” en 2024, el saldo de créditos aprobados para vivienda de interés social (VIS) se redujo el primer semestre de este año al 30 % del promedio total de la cartera durante 2025 y vio una disminución desde el 40 % observado el año pasado.
A esto se sumó el hecho de que el subsidio del Fondo de Reserva para la Estabilización de la Cartera Hipotecaria (FRECH) sobre la tasa de interés pagada dejó de aplicarse.
“Si bien los deudores que ya cuentan con este subsidio continuarán beneficiándose de él, se anticipa que esta cartera reducirá su participación en el mercado”, señaló la firma. Pese a la ausencia de este subsidio, Fitch no espera que este cambio afecte de manera significativa los niveles de mora observados en el mercado.
Para contrarrestar la reducción en los programas gubernamentales, Fitch anotó que entidades como las cajas de compensación y los gobiernos locales han ofrecido subsidios alternativos a los deudores, lo cual podría apoyar el crecimiento de la cartera VIS.
Fitch destaca la calidad de la cartera titularizada
Finalmente, la calidad de la cartera titularizada calificada por Fitch continúa superando los indicadores generales del mercado.
Los incumplimientos a 120 días en esta cartera han demostrado un mejor desempeño, manteniéndose inferiores al 1,5 %. Esto contrasta con el nivel del mercado, que se ubicó en 3,3 % a junio de 2025.
Este logro en la calidad crediticia se atribuyó principalmente a los criterios de elegibilidad rigurosos que se utilizan, lo que reduce el riesgo crediticio de los activos titularizados frente al promedio del mercado.
En cuanto al futuro de las calificaciones, Fitch mantiene una perspectiva positiva. Según la agencia, la cartera calificada refleja una calidad crediticia muy alta. Actualmente, el 27 % de los tramos tiene una perspectiva positiva (6 % en 2024) y el resto de ellos mantienen una perspectiva estable.
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