La compra de vivienda sobre planos suele estar acompañada por una palabra que para miles de colombianos representa tranquilidad: fiducia. Durante años, muchos compradores han entendido que la participación de una sociedad fiduciaria ofrece una capa adicional de seguridad sobre los recursos entregados para desarrollar un proyecto inmobiliario.
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Sin embargo, cuando las obras se paralizan, los constructores incumplen o los apartamentos nunca se entregan, surge una pregunta recurrente: ¿hasta dónde llega realmente la responsabilidad de la fiduciaria?
Esa discusión acaba de recibir una respuesta que podría tener implicaciones para futuros conflictos inmobiliarios en Colombia.
La Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera declaró civil y contractualmente responsable a Credicorp Capital Fiduciaria por su actuación dentro del proyecto inmobiliario FAI MIZU, una iniciativa que terminó paralizada y dejó a numerosos compradores sin la vivienda que esperaban recibir. La decisión ordenó indemnizar a los afectados y desarrolla criterios jurídicos que podrían convertirse en referencia para casos similares.
La relevancia del fallo radica en que analiza detalladamente cuáles son los deberes de una fiduciaria cuando administra recursos provenientes de compradores de vivienda y qué ocurre cuando esos deberes no se cumplen adecuadamente.
La controversia se originó alrededor del proyecto inmobiliario FAI MIZU, desarrollado mediante un patrimonio autónomo administrado por Credicorp Capital Fiduciaria.
Los compradores suscribieron contratos de vinculación al fideicomiso y entregaron recursos bajo la expectativa de adquirir inmuebles una vez finalizara la construcción.
Como ocurre en numerosos proyectos inmobiliarios en Colombia, la estructura fiduciaria era presentada como un mecanismo de administración profesional de los recursos aportados por los inversionistas y futuros propietarios.
Sin embargo, el proyecto nunca llegó a completarse. Durante el proceso judicial, los demandantes argumentaron que la fiduciaria permitió desembolsos y manejos de recursos sin ejercer controles suficientes sobre la ejecución del proyecto, situación que terminó contribuyendo a la imposibilidad de concluir la obra y entregar las viviendas prometidas.
A partir de allí, la discusión jurídica dejó de centrarse únicamente en el constructor y pasó a analizar el papel desempeñado por la fiduciaria.
¿Una fiduciaria responde cuando fracasa un proyecto de vivienda?
Uno de los aportes más importantes de la sentencia consiste en aclarar que una fiduciaria no se convierte automáticamente en responsable por todos los problemas de una obra.
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La Superfinanciera precisó que el análisis debía enfocarse en determinar si la entidad financiera cumplió o no las obligaciones que le correspondían como administradora profesional de recursos de terceros.
En ese sentido, la decisión recuerda un criterio reiterado por la jurisprudencia colombiana: «La responsabilidad del fiduciario normalmente se configura ante una extralimitación de sus funciones o una omisión de sus deberes».
Y añade una afirmación particularmente relevante para compradores e inversionistas: «El fiduciario compromete su responsabilidad y, por ende, sus propios bienes».
Esta conclusión es importante porque significa que la responsabilidad de una fiduciaria puede extenderse a su propio patrimonio cuando se demuestra que incumplió obligaciones legales o contractuales.
La sentencia dedica varios apartados a explicar por qué las fiduciarias tienen un papel diferente al de otros participantes del mercado inmobiliario. Según la Superfinanciera, la actividad fiduciaria se sustenta precisamente en la confianza que depositan los consumidores financieros.
Por ello, el fallo destaca que: «Los negocios fiduciarios, con independencia de la modalidad de que se trate, tienen como pieza esencial una relación de confianza personalísima sustentada en el carácter profesional de la fiduciaria».
Esa confianza implica responsabilidades concretas. La autoridad recuerda que las fiduciarias deben cumplir obligaciones relacionadas con el «deber de información», el «deber de protección de los bienes fideicomitidos», el «deber de lealtad y buena fe», el «deber de diligencia, profesionalidad y especialidad» y el «deber de previsión».
En otras palabras, no basta con recibir recursos y ejecutar instrucciones mecánicamente. La actividad fiduciaria exige controles permanentes y una vigilancia acorde con el carácter especializado del negocio.
Tras revisar pruebas documentales, movimientos financieros y actuaciones realizadas dentro del fideicomiso, la Delegatura concluyó que existieron deficiencias significativas en los mecanismos de control implementados por la fiduciaria.
Según el fallo, no quedó demostrado que la entidad hubiera efectuado verificaciones suficientes sobre determinados desembolsos realizados con recursos del patrimonio autónomo ni sobre algunos pagos efectuados durante el desarrollo del proyecto.
La conclusión del despacho fue contundente: «Claro queda, que la sociedad fiduciaria no contaba o no realizó los debidos mecanismos de control de los dineros recibidos por el fideicomiso».
Para la Superfinanciera, esas omisiones tuvieron incidencia directa en el resultado final del proyecto. El fallo también concluye que existieron conductas que comprometieron la responsabilidad de la entidad financiera, al señalar expresamente: «Encontrada las conductas culposas que acarrean la responsabilidad de la sociedad fiduciaria».
Imagine una familia que compra un apartamento sobre planos y entrega durante varios años parte de sus ahorros a través de una fiducia inmobiliaria.
Si el proyecto fracasa exclusivamente por decisiones del constructor, la responsabilidad podría recaer principalmente sobre este último.
Pero si se demuestra que la fiduciaria no ejerció controles que le correspondían, autorizó movimientos sin las verificaciones necesarias o incumplió deberes de vigilancia sobre los recursos administrados, podría verse expuesta a reclamaciones similares a las que dieron origen al caso FAI MIZU.
Precisamente ahí radica la importancia de esta sentencia. La decisión no convierte a las fiduciarias en garantes absolutos del éxito de todos los proyectos inmobiliarios, pero sí refuerza el mensaje de que su actuación debe ajustarse a estándares rigurosos de diligencia y control.
Después de evaluar el caso, la Superintendencia Financiera resolvió: «Declarar civil y contractualmente responsable a la sociedad fiduciaria Credicorp Capital Fiduciaria S.A.».
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Como consecuencia, ordenó indemnizar a los demandantes y reconocer diferentes conceptos derivados de los perjuicios ocasionados por la frustración del proyecto inmobiliario.
La decisión reafirma que las fiduciarias no son simples intermediarias pasivas dentro de los proyectos de vivienda y que pueden responder cuando se demuestra que incumplieron los deberes de vigilancia, diligencia y protección que justifican la confianza depositada por miles de compradores.
