El Gobierno Nacional dio a conocer el borrador de un nuevo decreto con el que busca ajustar y reforzar la regulación aplicable a la Vivienda de Interés Social (VIS) en Colombia.
La iniciativa pretende ordenar aspectos esenciales relacionados con la fijación de precios y las prácticas permitidas dentro de los negocios jurídicos vinculados a la adquisición de este tipo de inmuebles, con el propósito de fortalecer la protección a los compradores y preservar la naturaleza social de la VIS.
De acuerdo con el documento preliminar, uno de los cambios más relevantes tiene que ver con la forma en que deben pactarse los precios en las distintas etapas contractuales.
La norma propone reglas claras que buscan evitar interpretaciones ambiguas y prácticas que han generado sobrecostos e incertidumbre para los hogares interesados en acceder a este tipo de vivienda.
En primer lugar, el decreto reafirma un límite general al valor de la Vivienda de Interés Social. Conforme al marco legal vigente, el precio máximo de una VIS no podrá exceder el equivalente a 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes.
Este tope no constituye una novedad absoluta, sino que se apoya en disposiciones ya existentes, como el artículo 91 de la Ley 388 de 1997 y el artículo 293 de la Ley 2294 de 2023. Su inclusión explícita en el decreto busca reforzar su aplicación y evitar interpretaciones que desvirtúen su alcance, según destaca el documento.
El objetivo central de este límite es garantizar que la VIS continúe dirigida a los hogares de menores ingresos y no pierda su carácter social como consecuencia de incrementos injustificados en su precio. Según el Gobierno, mantener este tope resulta clave para asegurar que los programas de vivienda cumplan su función redistributiva y no se conviertan en productos inaccesibles para la población objetivo.
¿Qué otros cambios tendrían la adquisición de vivienda en Colombia?
Otro de los ejes del borrador normativo es la obligación de fijar el precio total de la vivienda en pesos colombianos desde el inicio de cualquier negocio jurídico asociado a su adquisición.
Esto aplica para todas las etapas y figuras contractuales, ya sea la separación del inmueble, la promesa de compraventa, los encargos fiduciarios u otros mecanismos utilizados en el sector. El valor deberá quedar consignado de forma expresa, clara y verificable desde el primer momento.
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El texto señala que ese monto será el único precio exigible durante toda la ejecución del contrato, hasta su culminación. Con esta medida se busca eliminar la incertidumbre que, en muchos casos, ha afectado a los compradores, quienes se enfrentaban a variaciones del valor final sin contar con reglas claras desde el inicio del proceso.
En línea con lo anterior, el decreto prohíbe de manera expresa la indexación automática del precio de la vivienda al salario mínimo legal mensual vigente una vez suscritos los documentos iniciales.
Esto significa que los aumentos posteriores del salario mínimo no podrán utilizarse como justificación para elevar el valor previamente pactado. La intención es cerrar la puerta a prácticas que trasladan al comprador riesgos que no le corresponden.
No obstante, la norma contempla ajustes excepcionales en casos específicos. Estos solo podrán aplicarse cuando existan circunstancias extraordinarias que impacten de manera directa los costos de los insumos de construcción y siempre que dichos incrementos estén debidamente sustentados en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICCE), elaborado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). De esta forma, según el Gobierno, se buscaría equilibrar la protección al comprador con la realidad económica del sector constructor.
El borrador también fortalece el enfoque de protección al consumidor al calificar como práctica abusiva la omisión de fijar el precio definitivo en pesos desde las etapas iniciales del negocio.
Igualmente, se consideran contrarias al ordenamiento jurídico conductas como retrasar sin justificación la firma de la promesa de compraventa o la escrituración con el propósito de trasladar al comprador los efectos del aumento del salario mínimo. También se rechaza la inclusión de cláusulas que generen desequilibrios contractuales en perjuicio del adquiriente.
Finalmente, el decreto establece un régimen de transición para los negocios jurídicos iniciados antes de su entrada en vigencia. Estos procesos podrán concluir bajo la normativa aplicable al momento de su celebración, siempre que se trate de situaciones jurídicas consolidadas.
