La decisión del presidente Gustavo Petro de fijar un incremento del 23 % en el salario mínimo para 2026 abrió un amplio debate en distintos sectores de la economía, uno de los cuales ha sido la propiedad horizontal.
En conjuntos residenciales y edificios del país, el anuncio generó inquietud entre propietarios y residentes ante la posibilidad de que este aumento se traslade de manera directa a las cuotas de administración, uno de los gastos fijos más relevantes para los hogares que habitan bajo este régimen.
La preocupación se origina en la estructura de costos que enfrentan las copropiedades. Servicios esenciales como la vigilancia privada, el aseo, el mantenimiento de zonas comunes y la administración suelen estar amparados por contratos que, en muchos casos, se ajustan de acuerdo con el salario mínimo legal vigente.
Bajo esta lógica, algunas administraciones han planteado que el alza del 23 % debe reflejarse de forma proporcional en el valor que pagan mensualmente los residentes para cubrir dichos compromisos.
De hecho, en varios conjuntos residenciales ya se han comunicado incrementos que toman como base ese mismo porcentaje, lo que ha despertado inconformidad entre propietarios que consideran que el impacto no debería trasladarse de manera automática.
Este escenario ha puesto sobre la mesa la discusión acerca de los criterios que deben aplicarse para actualizar las cuotas de administración y el margen de maniobra que tienen las asambleas de copropietarios para adoptar decisiones equilibradas.
¿Se puede ajustar de manera automática la cuota de administración acorde al porcentaje del salario mínimo?
En las copropiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal, la asamblea general de copropietarios, que se realiza de manera ordinaria una vez al año, cumple un papel central en la toma de decisiones financieras.
En este espacio se discute y aprueba el presupuesto general de ingresos y gastos, el cual es presentado previamente por el administrador y puesto a consideración del consejo de administración antes de llegar a la asamblea. Este presupuesto es la base sobre la cual se organiza el funcionamiento económico del conjunto residencial o edificio durante el año siguiente.
De acuerdo con lo explicado por Gustavo Martínez, experto en temas de propiedad horizontal, quien divulga contenidos educativos a través de la cuenta “Con toda Propiedad”, el administrador tiene la responsabilidad de elaborar un proyecto de presupuesto que refleje de manera realista las necesidades operativas de la copropiedad.
Dicho documento debe contemplar los gastos fijos y variables, así como las obligaciones contractuales y legales, y puede ser avalado por el consejo de administración antes de ser presentado a los copropietarios.
Durante la asamblea, los asistentes analizan en detalle cada uno de los rubros presupuestales. En este proceso es posible que algunos gastos sean ajustados, ya sea al alza o a la baja, dependiendo de las prioridades definidas por la comunidad y de la situación financiera del conjunto. Una vez aprobado el presupuesto definitivo, se determina el valor de la cuota de administración que deberán pagar los propietarios para garantizar la sostenibilidad económica de la copropiedad.
No obstante, es importante tener en cuenta que muchos de los gastos ya han experimentado incrementos antes de que se lleve a cabo la asamblea. Uno de los rubros más representativos en la mayoría de los conjuntos residenciales corresponde a la vigilancia y a los servicios generales. En estos casos, los trabajadores suelen devengar el salario mínimo legal, el cual se ajusta anualmente. Cada aumento en este ingreso implica un mayor costo para las empresas contratistas y, en consecuencia, un incremento en el valor que debe asumir la copropiedad por estos servicios.
Si un conjunto residencial decide no ajustar la cuota de administración a partir del 1 de enero y pospone este incremento hasta febrero o marzo, puede enfrentarse a un déficit de caja, según destaca el experto.
Esta situación dificulta el cumplimiento oportuno de las obligaciones económicas y afecta la estabilidad financiera del conjunto. Por esta razón, muchos reglamentos de propiedad horizontal contemplan la posibilidad de realizar aumentos provisionales en las cuotas de administración mientras se lleva a cabo la asamblea anual, con el fin de evitar desequilibrios y garantizar la continuidad de los servicios esenciales que se establecen con el salario mínimo ajustado, en este caso, el 23 %.
En contraste, otras copropiedades han optado por un enfoque distinto y han tomado como referencia el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Para estos conjuntos, la inflación resulta un referente más acorde con la realidad del costo de vida y con la capacidad de pago de los residentes.
¿Cuál fue el mensaje del presidente Petro a los conjuntos que subirían cuota de administración en 23 %?
La discusión trascendió el ámbito interno de las copropiedades y llegó al escenario político. El presidente Gustavo Petro se pronunció públicamente sobre el tema y envió un mensaje directo a las asambleas de propiedad horizontal.
A través de su cuenta en la red social X, el mandatario hizo un llamado a actuar con prudencia y a evitar aumentos que consideró desproporcionados, especialmente aquellos asociados a contratos de vigilancia privada que, según su postura, pueden encarecerse sin una justificación suficiente.
Recomendado: Esto dice la ley sobre si cuota de administración en conjuntos residenciales puede subir 23 %
En su intervención, el jefe de Estado recordó que las asambleas de propietarios tienen la facultad de analizar, debatir y, si así lo consideran, rechazar decisiones que impliquen incrementos excesivos en la cuota de administración. Asimismo, sugirió que la inflación sea el principal criterio para definir los ajustes, en lugar de trasladar de forma automática el aumento del salario mínimo.
