El impuesto predial es uno de esos pagos que cada año obliga a los propietarios de vivienda y otros inmuebles a revisar el bolsillo con cuidado. Cuando llega una factura con un valor superior al del año anterior, aparecen las mismas preguntas: ¿por qué subió?, ¿cuánto puede aumentar?, ¿el municipio puede duplicarlo?
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Una reciente decisión del Consejo de Estado aporta una claridad importante sobre esos límites. La Sección Cuarta anuló una regla del municipio de Garzón, Huila, que establecía que, ante determinados cambios en las tarifas del impuesto predial, el aumento durante el primer año podía llegar hasta el 100 % del valor pagado o determinado en el año anterior.
La decisión fue adoptada el 30 de julio de 2026, dentro de un proceso de nulidad contra el Acuerdo 022 de 2020 del Concejo Municipal de Garzón. La sentencia fue proyectada por el magistrado Wilson Ramos Girón.
Pero hay una precisión fundamental para entender el alcance del fallo: el Consejo de Estado no estableció que ningún impuesto predial en Colombia pueda subir más de 25 % en todos los casos. Lo que anuló fue una disposición específica de Garzón que permitía un incremento de hasta 100 % cuando el aumento se originaba en modificaciones al régimen de tarifas.
¿Qué decía la regla sobre el impuesto predial que fue anulada?
El punto central estaba en el artículo 44 del Acuerdo 022 de 2020. La norma señalaba que si las modificaciones realizadas al régimen de tarifas del impuesto predial provocaban que el valor a pagar aumentara en más de 100 % frente al año anterior, durante el primer año ese incremento quedaría limitado al 100 %, sin importar la categoría o clase del predio.
Dicho de una manera sencilla: si una persona pagaba $1 millón de predial y una modificación de las tarifas hacía que el cálculo pudiera llevar el impuesto a $2,5 millones, la regla municipal pretendía permitir que en el primer año el cobro pudiera llegar hasta $2 millones, es decir, un aumento del 100 %. Ese fue precisamente el punto que cuestionó la justicia administrativa.
¿Por qué el Consejo de Estado tumbó esa regla sobre el impuesto predial?
La razón está en que los municipios no pueden establecer por su cuenta límites que contradigan los fijados por el Congreso. El Consejo de Estado explicó que el artículo 23 de la Ley 1450 de 2011 establece un límite del 25 % cuando el aumento del impuesto predial se produce por modificaciones en las tarifas. Por eso, la regla de Garzón que permitía llegar hasta el 100 % se apartaba de una norma de mayor jerarquía.
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La Sala concluyó que el artículo 44 del acuerdo municipal “vulnera el artículo 23 de la Ley 1450 de 2011” porque se separó del límite establecido por esa norma y, por esa razón, procedía su nulidad. En términos ciudadanos, esto significa que un municipio no puede crear mediante un acuerdo local una regla que amplíe por su cuenta el límite legal aplicable cuando el aumento del predial proviene de un cambio en las tarifas.
Entonces, ¿el predial no puede subir más de 25 %?
Aquí está una de las principales precisiones que deja la sentencia. No existe un único porcentaje aplicable a todos los aumentos del impuesto predial. El límite depende de la razón por la cual aumente el impuesto. El Consejo de Estado recordó que existen diferentes reglas legales. Por ejemplo, la Ley 44 de 1990 establece límites asociados a la formación y actualización catastral, mientras que la Ley 1450 de 2011 contempla el límite del 25 % para los aumentos derivados de modificaciones tarifarias.
Además, la Ley 1995 de 2019 estableció otras protecciones. Para predios actualizados catastralmente, el incremento no puede superar el IPC más ocho puntos porcentuales; para predios que no han sido actualizados, el límite es del 50 %. En el caso de viviendas de estratos 1 y 2 cuyo avalúo catastral sea de hasta 135 salarios mínimos, el aumento anual no puede superar el 100 % del IPC.
La propia sentencia aclara que estas reglas son obligatorias para las entidades territoriales. La Ley 1995 inicialmente tenía una vigencia de cinco años, pero esta fue mantenida posteriormente por el parágrafo tercero del artículo 49 de la Ley 2294 de 2023.
Por eso, para saber si un cobro de predial está dentro de los límites legales, no basta con comparar el valor de este año con el del año anterior. También hay que establecer qué provocó el aumento.
Supongamos que una persona pagó $1 millón de impuesto predial el año pasado. Si el municipio modifica las tarifas y, como consecuencia de ese cambio, el nuevo cálculo arroja un aumento de 40 %, el límite aplicable a ese tipo de incremento no puede ser reemplazado por una norma municipal que permita llegar hasta 100 %. La referencia que debe observarse es la regla superior establecida para las modificaciones tarifarias.
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Pero si el aumento se explica por una actualización del avalúo catastral, el análisis cambia, porque entran en juego otros límites y condiciones. Por eso, la pregunta correcta ante un predial que subió no es simplemente “¿cuánto aumentó?”, sino “¿por qué aumentó?”.
