Un documento del Banco de la República titulado «Disparidades regionales en los precios de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia: una evaluación empírica», puso en evidencia una profunda reconfiguración en la geografía del mercado inmobiliario del país.
El estudio, que cuantifica las diferencias en los precios de arriendo entre las principales áreas metropolitanas, confirma un cambio de liderazgo relevante: Medellín se consolidó como la ciudad con el índice de precios de arrendamiento más alto de Colombia en 2024, superando a Bogotá.
El análisis, que compara los costos ajustados por calidad de las viviendas utilizando índices de precios espaciales (tipo fisher), revela que, aunque Bogotá ocupó la primera posición durante la mayoría de los años analizados (2008-2024), esta posición fue superada en el último año de corte. Los autores atribuyeron el ascenso de la capital antioqueña a un proceso de valorización sostenido, ligado a su dinamismo empresarial, el creciente atractivo turístico y las transformaciones urbanas.
El sector inmobiliario desempeña un papel crucial en la economía nacional, representando el 8,8 % del PIB del país para 2024. El año pasado, el mercado de arrendamientos de vivienda alcanzó un valor de $26,4 billones.
El BanRep subrayó que ñas disparidades de precios de arriendo entre las principales ciudades tienen implicaciones directas en el costo de vida. Las diferencias observadas en el costo de vida entre ciudades colombianas pueden superar el 30 % y, en el mercado de arriendos, las brechas de precios ajustadas por características de las viviendas pueden llegar a un 25 %. Este fenómeno demuestra que el poder adquisitivo de un ingreso nominal «no se traduce necesariamente en el mismo nivel de bienestar en todas las ciudades del país».
El documento también muestra que históricamente, la jerarquía de precios ha mostrado alta persistencia en el corto plazo, pero en el largo plazo, los reordenamientos han sido sustanciales. Mientras que Bogotá y Cartagena lideraban los primeros lugares en 2008, para 2024, la reconfiguración ubica a Medellín en la punta, seguida por Bogotá.
Un segundo nivel de precios altos corresponde a las principales ciudades de la Costa Caribe (Cartagena, Barranquilla y Santa Marta), mientras que los menores precios se encuentran en ciudades intermedias como Tunja, Cúcuta y Popayán.
El lujo bogotano de $99 millones mensuales
A pesar de que el índice ajustado por calidad sitúa a Medellín en el primer lugar en 2024, Bogotá sigue siendo el epicentro de los cánones de arrendamiento más altos en el segmento premium. Según datos del portal Fincaraiz, el mercado de vivienda de lujo en la capital ha alcanzado cifras históricas.
Los arriendos más costosos se concentran en casas de gran formato que pueden alcanzar los $99 millones mensuales. Otros ejemplos incluyen casas lote de hasta $65 millones, apartamentos de lujo con cánones cercanos a los $60 millones, casas campestres por $30 millones y apartaestudios exclusivos que llegan a $15 millones mensuales.
Estas cifras son atractivas para directivos de multinacionales, altos ejecutivos corporativos internacionales, funcionarios de embajadas y organismos multilaterales, quienes buscan confort, seguridad y amenidades de lujo como gimnasio, jacuzzi o cine en casa, de acuerdo con el portal.
Las zonas más exclusivas para estos inmuebles incluyen Rosales, El Nogal, Chicó Norte, La Cabrera, Seminario, Santa Bárbara, Country Club y La Carolina. El elevado precio se sustenta en la ubicación privilegiada, el diseño, el metraje excepcional y los altos estándares de seguridad y privacidad.
Transición estructural: más arriendos, menos propietarios
En las últimas décadas, Colombia ha vivido una transformación estructural en la tenencia de vivienda. Tradicionalmente orientada a la propiedad, la dinámica del mercado ha impulsado un aumento progresivo en la participación de hogares arrendatarios.
La evolución reciente de la tenencia es notable: entre 2008 y 2024, la proporción de hogares que habitan en vivienda propia se redujo del 48,1 % al 35,2 %, mientras que la proporción de hogares en arriendo aumentó del 32 % al 40,5 %.
Este cambio implica que, desde el año 2020, la modalidad de arriendo supera en participación a la vivienda propia, consolidándose como la forma predominante de tenencia en el país. En las principales áreas metropolitanas, esta tendencia es aún más pronunciada, con la proporción de arriendos alcanzando el 49,8 % en 2024.
Este fenómeno se explica por múltiples factores. La desaceleración en la producción de vivienda, evidenciada en la contracción de lanzamientos de Vivienda de Interés Social (VIS) y No VIS, ha limitado las oportunidades de adquisición.
Adicionalmente, el encarecimiento del suelo urbano, la alta informalidad laboral y las restricciones en el acceso al crédito hipotecario han reducido la capacidad de compra de muchos hogares, empujándolos hacia el alquiler.
Reformas y la evolución del stock habitacional
Ante el crecimiento del mercado de arrendamiento, Colombia ha implementado reformas y políticas para su modernización, como la expedición de la Ley 820 de 2003, que buscó equilibrar los derechos de arrendatarios y arrendadores, introduciendo mayor libertad contractual y limitando los incrementos anuales del canon a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año precedente.
Paralelamente, se han explorado iniciativas para dinamizar el mercado formal de alquiler. Entre ellas se incluyen incentivos para la construcción de vivienda destinada al arriendo (proyectos multifamiliares para alquiler) y la implementación de subsidios de arrendamiento para hogares de bajos ingresos.
En cuanto al tipo de vivienda, el mercado arrendado ha consolidado la tendencia de la verticalización urbana. La participación de apartamentos ha venido aumentando constantemente en relación con la de las casas. Esta modalidad pasó de representar un 68 % en 2008 a un 74 % en 2016, y alcanzó el 80 % en 2024.
Los hallazgos del Banco de la República sugieren que es fundamental articular políticas de vivienda y sociales diferenciadas por región, monitoreando cuidadosamente la contribución del alquiler a la inflación y promoviendo una oferta formal que atienda la creciente demanda en las metrópolis.
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