En los últimos días se conoció el borrador de un decreto que prepara el Ministerio de Vivienda con el propósito de ajustar y regular distintos aspectos relacionados con las Viviendas de Interés Social (VIS) en Colombia.
El documento, que aún no ha sido expedido de manera oficial, ha generado un amplio debate en el sector constructor, en la academia y en el escenario político, debido a los posibles efectos que tendría sobre la oferta, los precios y la viabilidad financiera de este tipo de proyectos habitacionales.
Uno de los puntos centrales del borrador normativo establece un límite al valor máximo de la Vivienda de Interés Social.
De acuerdo con el texto, el precio de este tipo de inmuebles no podrá superar el equivalente a 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMMLV). Esta disposición se sustenta, según el Ministerio, en lo señalado por el artículo 91 de la Ley 388 de 1997 y el artículo 293 de la Ley 2294 de 2023, correspondiente al actual Plan Nacional de Desarrollo.
Otro de los ejes del decreto tiene que ver con la obligación de fijar el valor total de la vivienda en pesos colombianos desde el inicio de cualquier negocio jurídico relacionado con su adquisición.
Esta exigencia aplicaría a todas las etapas del proceso, incluyendo la separación del inmueble, la firma de promesas de compraventa, los encargos fiduciarios y cualquier otra figura contractual utilizada en el sector inmobiliario.
El precio deberá quedar consignado de manera expresa, clara y verificable desde el primer momento, con el objetivo de brindar mayor transparencia a los compradores y evitar modificaciones posteriores que generen incertidumbre.
La publicación del borrador no tardó en generar reacciones y cuestionamientos frente a la orientación de la medida impulsada por el Gobierno del presidente Gustavo Petro. Diversos analistas han advertido sobre los posibles impactos económicos y jurídicos que tendría la implementación del decreto en las condiciones actuales del mercado de vivienda.
¿Cómo impactaría este nuevo decreto al sector de vivienda en Colombia?
Uno de los pronunciamientos más visibles fue el del exministro de Hacienda José Manuel Restrepo, quien a través de su cuenta en X expresó su preocupación por las implicaciones que podría tener la norma para el desarrollo de proyectos VIS.
Según explicó, la construcción de este tipo de vivienda es un proceso de largo plazo que puede extenderse por varios años, período durante el cual se presentan incrementos en distintos costos, como los salarios, las tasas de interés, los gastos financieros, los costos de licenciamiento y el precio de los insumos.
Restrepo señaló que precisamente por esa razón el esquema de indexación del valor de la vivienda al salario mínimo había sido incorporado en el Plan Nacional de Desarrollo.
Recomendado: Pese a advertencias, Gobierno Petro insiste en decreto para desindexar precios de viviendas
A su juicio, modificar ese criterio mediante un decreto podría generar un choque normativo, al tratarse de un cambio que, en su interpretación, debería tramitarse a través de una ley. En ese sentido, advirtió que la medida podría desincentivar el inicio de nuevos proyectos VIS, al trasladar todos los riesgos de aumentos de costos al constructor durante el período de ejecución.
El exministro también alertó que la obligación de fijar desde el comienzo el precio máximo de la vivienda podría llevar a que los constructores ajusten los valores al tope permitido desde las primeras etapas.
Actualmente, explicó, solo una parte de los proyectos alcanza ese límite, pero con la nueva regla ese porcentaje podría incrementarse de forma considerable. Esto, a su vez, podría aumentar los desistimientos de los compradores que se encuentran pagando la cuota inicial y dificultar que los proyectos alcancen su punto de equilibrio financiero.
En una línea similar se pronunció la congresista por el partido Cambio Radical, Carolina Arbeláez, quien cuestionó el cambio de reglas propuesto por el Gobierno. La legisladora insistió en que la naturaleza de la vivienda VIS exige estabilidad normativa, dado que los proyectos se desarrollan a largo plazo y están expuestos a variaciones en costos laborales, financieros y administrativos.
Según afirmó, alterar el esquema definido en el Plan Nacional de Desarrollo mediante un decreto podría afectar la seguridad jurídica del sector y poner en riesgo la viabilidad de nuevas iniciativas.
Desde el ámbito técnico, el economista Germán Ricaurte también expresó reparos frente a la iniciativa. A su juicio, el valor de la vivienda VIS y VIP no puede ser desindexado del salario mínimo por medio de un decreto, ya que este criterio se encuentra establecido en la ley vigente.
En ese sentido, consideró que cualquier modificación en ese aspecto debería surtirse a través de un trámite legislativo en el Congreso.
No obstante, el Gobierno ha defendido el contenido del borrador. El ministro de Trabajo, Antonio Sanguino, respaldó la medida y afirmó que el componente salarial representa apenas una fracción del costo total de la vivienda, estimada en alrededor del 22 %, frente a otros factores como el valor del suelo, los materiales y los insumos.
Desde su perspectiva, fijar los precios exclusivamente en salarios mínimos ha dado lugar a prácticas que afectan a los compradores, por lo que el decreto buscaría corregir distorsiones y fortalecer la protección de los hogares trabajadores.
