La imagen de recibir las llaves de una casa propia sigue ocupando un lugar especial en el imaginario de los colombianos. Sin embargo, la realidad del mercado ha llevado a que cada vez más familias posterguen ese sueño y encuentren en el arriendo una alternativa que, para muchos, dejó de ser temporal.
Los números dan cuenta de cuánto ha cambiado esa fotografía. En apenas seis años, la proporción de hogares que vive en arriendo o subarriendo pasó de 35,7 % a 40,8 %, lo que significa que hoy más de cuatro de cada diez hogares habitan una vivienda bajo esta modalidad.
El dato adquiere una dimensión aún mayor al contrastarlo con la vivienda propia, cuya participación se ubicó en 38,1 %. Dicho de otra manera, a la fecha en Colombia hay más arrendatarios que propietarios.
Y si bien una primera lectura podría sugerir que el alquiler simplemente está ganando terreno, detrás de esa tendencia confluyen factores económicos, demográficos y sociales que han transformado la manera en que las personas acceden a un inmueble.
Combinación de factores
El crecimiento del mercado de arrendamientos responde a una combinación de necesidades habitacionales y de condiciones cada vez más exigentes para acceder a una vivienda propia.
La Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) explica que el incremento de las tasas de interés durante los últimos años elevó el costo del crédito hipotecario y redujo la capacidad de compra de muchos hogares, especialmente de ingresos medios y bajos.
A eso se suma que un menor poder adquisitivo de los residentes y la incertidumbre sobre subsidios redujeron la capacidad de muchas familias para endeudarse y comprar vivienda. En ese contexto, el arriendo termina siendo la opción a la que recurren mientras reúnen las condiciones para adquirir un inmueble.
Pero las condiciones económicas no son el único factor que explica la transformación del mercado. La composición de los hogares también ha cobrado un papel determinante.
Datos del DANE muestran que, en los últimos años, el tamaño promedio de estos ha venido reduciéndose. En 2025, esa cifra se ubicó en 2,82 personas, con un mayor peso de los hogares unipersonales y monoparentales.
Para dimensionarlo mejor, de acuerdo con un informe de Ciencuadras, a lo largo de ese año también se duplicó la demanda de apartaestudios, logrando que las búsquedas pasaran de 2,8 % a 5,7 %.
Este cambio es relevante porque una mayor proporción de hogares pequeños incrementa la necesidad de unidades habitacionales, aunque no necesariamente mejora la capacidad de compra de quienes las demandan. Además, este tipo de domicilios suele privilegiar la flexibilidad y la movilidad residencial, lo que fortalece la preferencia por el alquiler.
En esa misma línea, la forma en que las personas conciben la vivienda se ha ido transformando.
De acuerdo con el gremio, muchas familias prefieren arrendar para mantener mayor liquidez, acercarse a los centros de empleo o adaptarse con mayor facilidad a cambios laborales y personales.
“Muchos jóvenes, trabajadores independientes y personas (con modalidad híbrida de trabajo) prefieren arrendar porque les permite cambiar de ubicación o tipo de vivienda sin asumir una deuda hipotecaria de largo plazo. En otras palabras, el arriendo dejó de ser solo una etapa previa a la compra y se convirtió en una forma legítima de acceso habitacional”, destaca la entidad.
La desaceleración de la vivienda nueva
El creciente interés por este segmento llega en un momento en el que la vivienda nueva comienza a perder impulso, una tendencia que ya se refleja en el comportamiento de varios de sus indicadores.
De acuerdo con información de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), con corte a mayo de 2026, en el país se realizaron 112.497 lanzamientos de vivienda (entre VIS y No VIS). La cifra es equivalente a una caída del 42,9 % en los últimos cuatro años, cuando las iniciaciones de nuevos proyectos alcanzaron las 196.927 unidades.
A esos números rojos se suma un incremento en los desistimientos. Para el quinto mes de este año, el dato llegó a las 33.590 unidades en el segmento VIS y a las 10.069 en el No VIS, es decir, estos han escalado un 173,6 % y un 36,6 %, respectivamente, frente a lo reportado en 2022.
Las ventas tampoco evidencian una mejoría, puesto que el acumulado a doce meses muestra una contracción del 33,6 % frente al mismo periodo de 2022. Es decir, el número pasó de las 261.485 viviendas a 173.612.
Esa desaceleración, concentrada en la vivienda de interés social, no solo se traduce en menos compradores y menos inventario disponible. También ayuda a explicar por qué el arriendo sigue consolidándose como la principal alternativa habitacional para miles de hogares.
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Más arrendatarios que propietarios
Y ese cambio no solo está modificando la forma en que los hogares acceden a una vivienda. También está transformando el negocio inmobiliario.
Aunque la balanza se inclina cada vez más hacia el mercado del arriendo, el cambio va mucho más allá de una transformación en las preferencias de los hogares. También está redefiniendo la dinámica económica de un sector clave para el país.
Por un lado, esta modalidad facilita la movilidad laboral, permite que las personas vivan cerca de sus oportunidades de empleo y reduce barreras de acceso a la vivienda para quienes aún no están en condiciones de comprar.
Los arriendos, además, actúan como un impulsor de la actividad económica. De acuerdo con Fedelonjas, estos movilizan cerca de $66 billones anuales, dinamizando la intermediación inmobiliaria, la administración de inmuebles, los seguros, las pólizas de arrendamiento, el mantenimiento, los avalúos y múltiples servicios asociados.
De hecho, para el sector constructor e inmobiliario se abre una ventana de oportunidad para adaptarse a las transformaciones que atraviesa el modelo habitacional.
En el caso de las constructoras, la vivienda para la venta ya no puede ser el único centro de la estrategia. Los expertos hacen énfasis en que hoy el mercado demanda cada vez más proyectos concebidos desde su origen para el arrendamiento, con residencias más funcionales, eficientes y ubicadas en zonas con buena conectividad y acceso a servicios.
Dicho de otra forma, ese repunte le abre espacio a modelos como la vivienda para la renta, la multifamiliar, los coliving, apartaestudios, la vivienda usada reacondicionada y proyectos orientados a hogares más pequeños.
Mientras que para las inmobiliarias esa tendencia se traduce en un mayor apetito por servicios especializados en administración y comercialización de inmuebles, así como en otras gestiones notariales.
Pero el auge del arriendo también tiene otra cara. A medida que más hogares aplazan o renuncian a la compra de una casa o un apartamento, comienzan a surgir interrogantes sobre la capacidad de las familias para construir patrimonio, el futuro del mercado hipotecario y el rumbo de la política habitacional del país.
Y es que ese cambio tiene implicaciones de largo plazo. La vivienda propia no solo resuelve una necesidad de uso, sino que permite la acumulación patrimonial.
“Si cada vez más hogares permanecen en arriendo durante más tiempo, disminuye la velocidad con la que muchas familias logran construir patrimonio mediante la adquisición de vivienda. Por eso es importante que las políticas públicas no contrapongan compra y arriendo, sino que fortalezcan ambos mercados como mecanismos complementarios de acceso a la vivienda”, destaca Fedelonjas.
Que haya más arrendatarios que propietarios también cambia la estructura económica del sector, convirtiendo a la renta en un segmento con creciente peso en el consumo, la inversión, la inflación, los servicios inmobiliarios y el patrimonio familiar. Esto obliga, según el gremio, a que la vivienda no sea vista solo desde la propiedad, sino también desde el acceso.
“El reto es que ese mercado crezca con formalidad, contratos claros, seguridad jurídica y oferta suficiente; de lo contrario, la presión sobre los cánones puede afectar el costo de vida de millones de hogares”, resalta.
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El mapa del arriendo
A diferencia del mercado de vivienda en venta, donde una compra se realiza una sola vez, el arriendo es un gasto recurrente que millones de hogares asumen cada mes. Por eso, cualquier variación en los cánones tiene un efecto inmediato sobre el presupuesto familiar y, en conjunto, sobre la inflación y el costo de vida.
El Libertador-Davivienda Rent Index (ELDRI) evidenció que en 2025 los precios del alquiler de inmuebles residenciales se incrementaron un 4,68 %. Las ciudades que encabezaron la lista en cuanto a incrementos fueron Pereira (+12,9 %), Cartagena (+10 %) y Bogotá (+8,2 %).
En línea con esos datos, la Federación destaca que las ciudades con una mayor densidad demográfica (caso Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Bucaramanga) tienden a generar más presión en el mercado de arrendamientos. Eso sumado al auge turístico que se asocia con la llegada de población flotante, nómadas digitales, migración interna y una oferta relativamente limitada en zonas de alta demanda.
No obstante, recomienda que, más que fijarse únicamente en el valor del canon, es importante “analizar variables como la relación entre precio de compra, demanda de arriendo, ocupación, dinámica económica y potencial de valorización, ya que son estos factores los que realmente determinan el atractivo y la sostenibilidad de cada mercado”.
Entonces, más allá de quién gane la carrera entre comprar o arrendar, los datos muestran que la relación de los colombianos con la vivienda está cambiando.
Hoy el acceso pesa tanto como la propiedad y, mientras el mercado se adapta a esa nueva realidad, el reto será encontrar un equilibrio entre ampliar la oferta de alquiler y mantener abiertas las posibilidades de que quienes así lo deseen puedan seguir convirtiéndose en propietarios.
