Comprar la primera vivienda es uno de los objetivos de muchos colombianos, especialmente de quienes comienzan su vida laboral y buscan independizarse o construir un patrimonio. Sin embargo, pasar del arriendo a tener casa propia implica mucho más que encontrar un inmueble y reunir el dinero para la cuota inicial: también hay que calcular los gastos adicionales, revisar las opciones de financiación y determinar si los ingresos permiten asumir una obligación durante varios años.
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En medio de ese panorama, el mercado de vivienda de interés social (VIS) muestra un interés creciente. Las ventas de este segmento crecieron 8,1 % durante el primer semestre de 2026 frente al mismo periodo de 2025, de acuerdo con el Observatorio del Hábitat de Bogotá.
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Pero antes de tomar una decisión, hay varios costos que conviene poner sobre la mesa. Además del valor de la propiedad y la cuota inicial, quienes compran vivienda VIS deben considerar los pagos asociados al crédito hipotecario o al leasing habitacional, la escrituración, el registro y la administración del inmueble.
La recomendación de los expertos de Construcciones Planificadas es hacer cuentas con anticipación y evaluar las condiciones financieras antes de comprometerse con una compra. Una cuota mensual que parece manejable puede convertirse en una carga difícil de sostener si no se contemplan los demás compromisos económicos que implica convertirse en propietario.
Los gastos que debe tener en cuenta al comprar vivienda VIS
Uno de los primeros pasos es establecer un presupuesto realista. Para hacerlo, es necesario revisar cuánto dinero recibe cada mes, cuáles son sus gastos habituales y qué deudas tiene pendientes. Con esa información puede calcular cuánto podría destinar al pago de una vivienda sin comprometer sus necesidades básicas.
De acuerdo con las recomendaciones de Javier Rangel, gerente general de Construcciones Planificadas, quienes buscan su primera vivienda deben revisar varios componentes económicos antes de tomar una decisión:
- Cuota inicial: es el dinero que debe reunir para completar la parte del precio del inmueble que no cubre la financiación. Conocer cuánto necesita y en qué plazos debe pagarlo permite establecer una meta de ahorro.
- Crédito hipotecario o leasing habitacional: debe revisar los requisitos de cada alternativa, las condiciones de financiación y el valor de las cuotas que tendría que asumir. La decisión debe responder a su capacidad real de pago.
- Subsidios de vivienda: es importante identificar si cumple las condiciones para acceder a algún apoyo disponible. La posibilidad de recibirlo depende de los requisitos y las reglas vigentes al momento de hacer la solicitud.
- Escrituración y registro: son gastos asociados a los trámites necesarios para formalizar la adquisición y registrar el inmueble. Deben incluirse en el presupuesto, en lugar de considerarlos un asunto menor que se resolverá al final.
- Administración: si el inmueble hace parte de un conjunto residencial o edificio sometido a propiedad horizontal, debe contemplar este pago dentro de sus gastos mensuales.
Rangel también recomienda revisar las condiciones contractuales, los plazos de entrega y las características del proyecto. Estos elementos permiten comparar alternativas y anticipar los compromisos económicos que se adquieren al comprar.
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Es importante solicitar una cotización detallada de los gastos asociados a cada inmueble y verificar las condiciones particulares de la financiación. No existe un valor único para conceptos como escrituración, registro o administración, pues pueden variar según el precio de la vivienda, las condiciones de la operación y el proyecto elegido.
Viviendas VIS compactas: una alternativa para quienes buscan independizarse
El crecimiento de las ventas VIS en Bogotá ocurre en un mercado donde los formatos residenciales compactos también aparecen como una alternativa para quienes viven solos, están comenzando una etapa de independencia o buscan adquirir un inmueble como inversión.
Un ejemplo es Pinar 24, proyecto de vivienda de interés social de Construcciones Planificadas ubicado en el occidente de Bogotá. La iniciativa contempla 1.345 apartaestudios de 28 metros cuadrados construidos, distribuidos en seis torres residenciales.
La propuesta concentra las funciones esenciales de una vivienda en un espacio privado compacto y las complementa con zonas comunes destinadas al trabajo, el ejercicio y la socialización.
Su ubicación, en el cruce de la avenida La Esperanza con la avenida Ciudad de Cali, cerca de zonas empresariales, comerciales y del aeropuerto El Dorado, es otro de los aspectos que pueden evaluar quienes buscan una vivienda con conexiones hacia diferentes sectores de la ciudad.
Sin embargo, el tamaño y la ubicación no deben ser los únicos criterios. El comprador necesita establecer si el área disponible responde a sus necesidades actuales y futuras, y si el costo total de mantener el inmueble se ajusta a sus ingresos.
Rangel señala que la decisión debe partir de una evaluación financiera y de las características del inmueble: “La compra de vivienda representa una decisión importante para construir patrimonio. Por eso, es fundamental que quienes buscan su primer hogar conozcan sus posibilidades financieras y evalúen las características del inmueble, su ubicación y las condiciones de financiación antes de tomar una decisión”, afirma Rangel.
Esta recomendación cobra importancia para los jóvenes que comienzan a asumir compromisos financieros de largo plazo. Antes de separar un inmueble, conviene comparar diferentes proyectos, consultar las condiciones de financiación con las entidades correspondientes y revisar cuánto dinero quedará disponible después de pagar las obligaciones mensuales.
La adquisición de un inmueble no siempre responde únicamente a la intención de vivir en él. Algunas personas consideran comprar vivienda VIS para generar ingresos mediante el arrendamiento o construir patrimonio a largo plazo.
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En ese escenario, la ubicación y la posible demanda de alquiler son factores relevantes, pero no bastan para determinar si una compra resulta rentable. También deben calcularse los ingresos que podría generar el inmueble y descontarse los costos de mantenimiento y administración.
