Recuperar uno de los proyectos de renovación urbana más ambiciosos de Bogotá sin encarecer su desarrollo ni imponer nuevos cobros a propietarios e inversionistas. Ese es el objetivo de la modificación que acaba de adoptar el Distrito para el Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Metro 26, una decisión que busca destrabar la iniciativa tras concluir que, bajo las reglas vigentes, parte del proyecto no era rentable desde el punto de vista económico.
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El alcalde de Bogotá oficializó mediante el Decreto 290 de 2026 la modificación del Plan Parcial de Renovación Urbana Estación Metro 26, ubicado entre las localidades de Santa Fe y Los Mártires.
El ajuste responde a estudios técnicos que evidenciaron la necesidad de modificar algunos parámetros urbanísticos para garantizar la viabilidad financiera del desarrollo, sin aumentar el potencial constructivo ni cambiar los usos del suelo.
La decisión resulta relevante porque Estación Metro 26 es uno de los proyectos estratégicos que acompañará la Primera Línea del Metro de Bogotá y la transformación del centro ampliado de la ciudad, integrando espacios públicos, desarrollo inmobiliario, equipamientos y conexiones con otros sistemas de transporte.
¿Por qué Bogotá modificó el proyecto?
La principal razón fue económica. Según la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá (RenoBo), tras solicitar avalúos comerciales para los predios de la Unidad de Actuación Urbanística (UAU) 4, la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital concluyó que la normativa vigente obligaba a desarrollar edificaciones de gran altura para alcanzar la edificabilidad permitida.
Sin embargo, esos edificios requerían estructuras especiales cuyos costos hacían inviable financieramente el proyecto, pues la relación entre el área disponible para construir y el volumen edificable no reflejaba la realidad del mercado inmobiliario del sector.
Con base en ese diagnóstico, RenoBo solicitó modificar el plan parcial para hacerlo económicamente ejecutable sin alterar sus objetivos urbanísticos.
Los principales cambios del megaproyecto Estación Metro 26 de Bogotá
La modificación aprobada por el Distrito se concentra en tres ajustes puntuales. El primero consiste en aumentar el índice máximo de ocupación de la UAU 4 del 35 % al 48 %.
Esto permitirá optimizar la implantación de las edificaciones conservando exactamente el mismo índice máximo de construcción y el mismo número de metros cuadrados edificables previstos originalmente. Es decir, no se autoriza construir más, sino distribuir de una manera diferente el desarrollo para hacerlo rentable.
El segundo cambio flexibiliza las condiciones para el desarrollo del Nuevo Centro Administrativo Distrital (CAD 2). Hasta ahora, aunque el plan establecía que este equipamiento podía ubicarse en diferentes unidades de actuación urbanística, en la práctica los planos limitaban esa posibilidad al definir una ubicación y una huella específicas.
Con la modificación se elimina esa restricción, permitiendo mayor flexibilidad para decidir dónde implantar el proyecto sin modificar los cerca de 45.000 metros cuadrados de edificabilidad previstos para este equipamiento.
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El tercer ajuste corresponde a las Áreas de Mitigación de Impactos por Aglomeración de Usuarios (AMI), relacionadas con el flujo peatonal alrededor de la futura estación.
El Distrito mantendrá el área total destinada para estas zonas, equivalente a 4.948,90 metros cuadrados, pero permitirá reorganizar su distribución durante la etapa de licenciamiento para garantizar mejores conexiones peatonales con la plazoleta Estación Central y las vías proyectadas dentro del desarrollo.
Uno de los aspectos más importantes del decreto es que la modificación no generará participación en plusvalía.
La Secretaría Distrital de Planeación realizó un estudio técnico comparando las normas vigentes con los cambios aprobados y concluyó que no existen hechos generadores de plusvalía.
La razón es que el proyecto no cambia el régimen de usos del suelo ni autoriza un mayor aprovechamiento urbanístico en términos de edificabilidad, condiciones que normalmente originan este tipo de cobro.
Esto significa que los ajustes buscan mejorar la viabilidad del desarrollo sin incrementar los derechos de construcción ni crear nuevas obligaciones económicas para los propietarios vinculados al plan parcial.
Un proyecto estratégico para el centro de Bogotá
La modificación mantiene intactos los principales componentes del proyecto de renovación urbana.
Según el decreto, no se alteran las zonas de cesión, el esquema de reparto de cargas y beneficios, las unidades de actuación urbanística, los usos del suelo ni los demás elementos estructurales del plan parcial. Los cambios únicamente buscan adecuar el diseño urbano a las condiciones reales del mercado inmobiliario y facilitar la ejecución del proyecto.
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Durante el proceso de revisión participaron la Secretaría Distrital de Movilidad, TransMilenio, el Instituto Distrital de Patrimonio Cultural y diferentes dependencias de Planeación Distrital, que emitieron conceptos técnicos antes de que la modificación fuera declarada viable.
Finalmente, la Secretaría Distrital de Planeación concluyó que los ajustes cumplen con la normativa urbanística vigente y permiten avanzar con el desarrollo del proyecto.
Lea el decreto completo de la Alcaldía de Bogotá haciendo clic en este enlace.
