En abril del presente año se conoció que la empresa costarricense Latam Logistic Properties (LLP) será el nuevo emisor en la Bolsa de Valores de Colombia.
Estas son las primeras recomendaciones de varios analistas del mercado local de renta variable. Más información de mercados en Valora Analitik.
La semana pasada, de la mano de la firma BTG Pactual, LLP anunció sus acciones saldrán para construcción de un libro de oferta y que el valor de emisión fluctuaría entre $5.000 y $7.500.
Un informe de la comisionista Casa de Bolsa, filial del Grupo Aval, considera que “la acción de Latam Logistic Properties (LLP) puede jugar un papel interesante para complementar los portafolios de inversión, tanto por su alto potencial de crecimiento futuro, como por su diversificación geográfica y de moneda (75% de los ingresos en dólares)”.
La firma espera observar en los próximos años un incremento relevante en la demanda de espacios logísticos debido al fortalecimiento de canales digitales y comercio electrónico, tendencias que han sido aceleradas por las restricciones de movilidad que se han generado durante la pandemia.
LLP busca aprovechar dicha oportunidad de la mano de la amplia experiencia de la administración, con una estrategia enfocada en países emergentes latinoamericanos con baja penetración de comercio electrónico y alto potencial de crecimiento, dijo Casa de Bolsa en un informe firmado por su gerente de renta variable, Omar Suárez.
De esta manera, dijo la comisionista, LLP busca posicionarse por medio de Bodegas con altas especificaciones (Clase A), las que considera serán las que presentarán mayor demanda en los próximos años, incluso generando un traslado de clientes desde Bodegas con menores especificaciones.
Por otro lado, el análisis indica que el amplio portafolio del banco de tierras permitirá que parte del crecimiento futuro esté concentrado en el desarrollo y construcción de estas propiedades, facilitando el crecimiento orgánico de la compañía.
Adicionalmente, considera que la alta exposición al dólar de los ingresos de la empresa y la diversificación geográfica juegan un papel fundamental para mitigar el riesgo en un portafolio de inversión.
“Es importante tener en cuenta que la inversión en acciones de LLP pertenece al mercado de renta variable y el desempeño futuro del título está en función del crecimiento del gross leasable area (GLA), el cumplimiento en sus metas de expansión y la rentabilidad que genere el negocio en la medida en que los activos logísticos se estabilizan”, indica la firma.
Un crecimiento de GLA mucho menor al esperado o una rentabilidad baja podrían generar presiones bajistas sobre la acción, advirtió.
Por otro lado, dado el débil desempeño en otros segmentos inmobiliarios como el corporativo (oficinas) y comercial, y las buenas perspectivas para el segmento de Bodegas, Casa de Bolsa espera observar un incremento del número de jugadores en el sector, cuyo aumento en la oferta de espacios logísticos podría limitar el ritmo de expansión de LLP, impactar la vacancia y la rentabilidad de la compañía.
En cuanto a la liquidez de la acción, la comisionista indicó que esta estará en función del número de acciones que logren emitirse y el tipo de agentes que participen en dicha colocación.
La liquidez jugará un papel fundamental en la entrada o no de la especie al índice Msci Colcap de la Bolsa de Colombia.
Por otro lado, destaca que la compañía “no repartiría dividendos sino hasta después del año 2024, dependiendo del cumplimiento de sus metas de crecimiento de GLA Operativo”.
Desde el punto de vista del costo de deuda, la firma espera una presión alcista en dicho costo tanto en Estados Unidos como en Colombia debido a una política monetaria menos expansiva, lo cual afectaría la utilidad neta y el flujo de caja del accionista, dado que gran parte de la expansión de la compañía se ha realizado y se seguirá haciendo con deuda.
Por último, Casa de Bolsa mencionó un ejercicio de valoración relativa, cuyo resultado dio $6.193 por acción, el cual se ubica dentro del rango estimado por la compañía para la emisión ($5.000 – $7.500).
La firma comisionista describió que Latam Logistic Properties (LLP) es un holding, que tiene bajo su control filiales y subsidiarias que intervienen en el desarrollo, adquisición, inversión y arrendamiento de activos inmobiliarios dentro del segmento logístico con cerca de 336.343 M2 de GLA e ingresos anuales netos operativos de US$24 millones en 2020.
LLP fue creada en el 2013 en Panamá, con la finalidad de desarrollarse como plataforma de almacenamiento y logística con estándares internacionales dentro de la región, donde el segmento posee bajas especificaciones, competencia limitada y “proyecciones de crecimiento favorables”.
Posterior a esto, en el 2016 y 2017 firmó sus primeros contratos de arrendamiento en Costa Rica, alcanzando cerca de los 68.000 M2 de GLA (+162% A/A).
Hoy, la compañía ha logrado incursionar adicionalmente en las capitales de Colombia y Perú de la mano de compañías multinacionales, representando acelerados crecimientos en sus ingresos operativos debido a su fuerte plan de expansión (TACC 101%).
¿Qué dice Davivienda Corredores?
La firma comisionista del Grupo Bolívar dijo que LLP es una compañía que entre 2018 y 2020 ha logrado un crecimiento anual compuesto de su área operativa arrendable del 26.3%, al pasar de 211 mil m2 a 336 mil m2 y contaba con una meta de alcanzar un área de 1,029 mil m2 en el año 2025, lo que implicaría un crecimiento promedio de alrededor de 140 mil m2 por año.
Sin embargo, mencionó que recientemente la compañía anunció un plan de crecimiento más agresivo, el cual le permitiría incorporar activos en Panamá, Chile y Ecuador, donde la compañía evalúa prospectos por cerca de 700 mil m2 en estos países.
Adicionalmente, dado que LLP cuenta con un banco de tierras aún no operativo pero que ya hace parte de su portafolio de activos, con alrededor 364 mil m2, “esto le brinda la posibilidad de seguir desarrollando activos para seguir creciendo con un menor esfuerzo de inversión, mientras que los cerca de 300 mil m2 adicionales que requiere para alcanzar su meta se lograrían a través de adquisiciones”.
Además, considerando el plan de expansión que la compañía tiene en Ecuador, Chile y Panamá, donde Davivienda Corredores ha asumido una probabilidad de éxito del 15%, la meta de la compañía sería de alrededor de 1,729 m2.
“Este crecimiento es retador, dado que implicaría una tasa de crecimiento anual del 39% entre el 2020 y el 2025, la cual nos parece agresiva por lo cual en nuestra estimación de valor asumimos que la compañía logra alcanzar 1,134 mil m2 en 2027 a través de 1,029 mil m2 de la meta original, más 105 mil m2 en nuevos países (15% de la meta en nuevos países) durante el 2026 (TACC 2020-2027: 22.5%)”, señaló la comisionista.
Sin embargo, considera que, en el contexto de mayor auge logístico en los próximos años, las bodegas seguirán ganando protagonismo. Además, la compañía ha anunciado que ya cuenta con 132mil m2 de nueva área rentada en lo corrido del 2021, incluyendo promesas de compraventa, donde algunos de estos estarían sujetos al cierre de la colocación de acciones, tras la salida en bolsa.
“Uno de los principales riesgos a la tesis de inversión en LLP es que efectivamente logre alcanzar la meta de área arrendable que se ha propuesto. En este sentido, dado que el crecimiento anual se espera sea significativo, esto debería traducirse en resultados y generación de valor a los accionistas, por lo cual estimamos que de lograr hacer el delivery, el valor justo de LLP crecerá por encima de su costo del capital, lo cual nos lleva a estimar que para cierre de 2023, el valor justo de esta compañía podría crecer un 15% frente a 2022, lo cual la convierte en una alternativa atractiva para aquellos inversionistas que estén dispuestos a asumir el riesgo de que la compañía pueda efectivamente lograr las metas que se ha propuesto”, dijo el informe de la firma cuya líder en temas de renta variable es Katherine Ortiz.
Si bien las inversiones inmobiliarias no deben ser consideradas como inversiones de rentabilidad fija, la firma dijo que sí generalmente son asociadas a inversiones de bajo riesgo, dado que el valor comercial de los activos no suele presentar la misma volatilidad que presentan otro tipo de activos de riesgo y, en general, en el largo plazo tienden a valorizarse.
En este sentido, destacó que “contar en los portafolios con activos que generen cierta diversificación y resiliencia ante escenarios de alta incertidumbre como el que atraviesa el mundo actualmente, se convierte en un factor diferenciador y genera algo de atractivo en estas inversiones”.
Adicionalmente, que otra de las variables a considerar en la inversión en LLP es la exposición a dólar con la que cuenta la compañía, ya que actualmente cerca del 75% de sus ingresos por rentas (Costa Rica y Perú) están dolarizados mientras que para 2025 espera que sea cerca del 70%, por lo cual su esquema de negocio permite generar cierta cobertura natural a escenarios de fortalecimiento del dólar.
Ante la etapa de desarrollo de la compañía, la administración ha anunciado que no considera repartir dividendos en los próximos años y que la primera distribución de dividendos podría llegar entre los años 2024-2025, “por lo cual para aquellos inversionistas cuyo interés es el de recibir dividendos con frecuencia, esta no es una inversión que se ajustaría a sus expectativas. Si bien esto para algunos inversionistas puede ser un factor para no invertir en la compañía, consideramos que es algo normal y adecuado en el proceso de crecimiento acelerado de la compañía”, dijo Davivienda Corredores.
“Consideramos la inversión en LLP como atractiva, dado que estimamos un valor justo para cierre de 2022 de $7,090 por acción. Sin embargo, considerando que durante los últimos meses otros vehículos inmobiliarios locales se han estado negociando con descuentos significativos frente a su valor de activo neto (NAV), temporalmente llegando a registrar descuentos de hasta el 20 %, y que hoy el Msci Colcap cuenta con un descuento significativo frente a nuestra estimación de valor fundamental de alrededor del 20 %, recomendamos que aquellos inversionistas que deseen participar en la emisión oferten a un precio no mayor a $5.670”, detalló la firma.
Esta recomendación, dijo, cuenta con un nivel de riesgo “muy alto”, particularmente dado el limitado track record de la compañía, su agresivo plan de negocio y la fuerte competencia que se prevé en el sector.
El precio justo lanzado por la firma fue estimado a través de la aplicación de distintas metodologías de valoración tradicionales en compañías del sector inmobiliario y utilizando algunos supuestos que considera recogen de manera conservadora el crecimiento potencial de la compañía y el desempeño de compañías comparables en la región y el mundo.
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